高层再次释放重磅消息!
持有“老破小”的业主们，又一次站在了风口。
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01
近日(4月14日)，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需。
具体表述内容如下：
1、今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。
2、各地要统筹负责，按照居民意愿，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。
3、建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。
早在去年6月，同样是国常会，也提出加快改造城镇老旧小区等问题。根据去年披露的数据显示，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿㎡。初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元，如改造期为5年，每年可新增投资约8000亿元以上。
要知道，国家重视哪个领域，便会集中精力投资哪个领域。时隔一年，老旧小区改造再被高层强调，且总数翻倍、规模加大、覆盖范围扩增，可见其特殊时期稳投资、扩内需、稳民生的迫切性。
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02
非常时期，非常需求，这会带来什么影响?谁会从中受益?
按照政策要求，老旧小区改造主要是以2000年底前建成的住宅区为主，即人们所说的“老破小”。
近年来，“老破小”常常被人诟病，年代久远、配套落后、居住密度高环境差、缺少物业管理等等，都是这个称号背后所隐藏的特征。似乎除了学区、交通外，“老破小”几乎没有价值。
就厦门而言，如果有学区加持，“老破小”可能成为厦门最贵单价小区，例如新华城、图强小区;相比之下，没有学区加持的“老破小”，房价瞬时一落千丈。
这一次老旧小区改造的到来，显然有助于改变这一局面。
无论是加装电梯或是改造水电煤气，增加社区养老、托育等设施，都会明显提高小区形象和居住舒适度，延缓老旧小区衰败过程，也自然能带来其房价的一定回升。
而具备学区、交通优势的老破小，在旧改的加持之下，价格必然会更加坚挺。
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03
中央再提老旧小区改造，无疑给所有“老破小”业主打了一剂强心针。
然而，凡事不能只看一面。
记得几年前的“棚户改造”，曾带动三四线房价巨大上涨。那么，这一次大规模的旧改，对房价会带来同样的刺激吗?
答案是否定的。旧改会对房产价值带来一定的提升，但和棚改本质并不同。
棚改，是将配套不足、建筑质量差的房子直接拆除，给居民现金另去买房，这一方面增加了购房需求，同时减少了区域售房库存;而旧改，只是在原小区基础上提升改造，提高原小区居住品质，相反，这在一定程度上反而抑制了部分购房需求。
同时，今年再次大提老旧小区改造，说明政府对其态度发生了重要变化：过去的“拆—改—留”，将变成“留—改—拆”。未来放在首位的，由“拆除重建”变为了“改造、提升”。
这也意味着，纳入提升改造的老旧小区，未来至少7-10年内“拆除重建”概率将大大降低。
因此，总体来说，旧改在短期内或利于老破小，但对于房价的刺激是有限的，毕竟这一工程本质也在于提振内需和稳定民生。
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04
目前来看，“老破小”依然可以买。只是，选择很重要。
首先，必须要房价行情好的城市，本身房价行情不好，老破小自然更没有人关注。厦门的房价，在2019年度城市房价排行榜中超越广州排名第四，可见购房者对厦门这座城市的肯定。
其次，选择市中心，中心往往象征着城市形象，改造的潜力也就越大。此外，老旧小区所占据的区位越中心，享有的配套越完善，本身价值力也越高。
第三，如果有优质学区加持自然最好。如今，最有价值的老破小往往都是与学区房挂钩。学区的不可替代性，可以让其房价无论在任何时候都维持在较高位。
最后，选择品相较好的小区。老破小毕竟有一定年龄，选择老破小还是要多看多挑，找建筑质量、户型结构较好的房子，最好能有物业管理的小区。
对于旧改，厦门其实早已有所行动，就在2020年的“任务清单”上，市建设局提出要继续推动实施29个老旧小区的改造工作。待到厦门老旧小区改造全面铺开，必然会带来城市面貌的新一轮升级。
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