界面新闻记者| 曾阳林
“具体怎么调整”、“我的房贷利率可以调整多少”、“房子批下来但没有申请贷款，如何判断我的房贷是否是首套房？”…… 8月31日起降低存量首套房贷款利率的政策出台后，不少房贷用户在社交平台上讨论了对房贷政策的质疑。
“我们银行还在讨论存量房贷的调整细节，但国有大行肯定会带头，我们还在观望大银行的调整模式和计划。” 华北某城市商业银行信贷部人士告诉界面新闻。
界面新闻注意到，截至发稿，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行等五家大型国有商业银行已就具体情况作出回应对公共账户现有抵押贷款利率进行一些调整，涉及现有抵押贷款。 利率调整幅度、调整方式、申请渠道、申请时间、首次置业认定等。
调整范围：公积金贷款、个人商品房（含商住两用房）不纳入范围
一问：房贷调整的范围有哪些？ 什么样的个人住房贷款可以调整利率？ 哪些类型的贷款不属于本次调整范围？
中国银行：同时满足以下条件的个人住房贷款可调整：一是贷款为商业性个人住房贷款、公积金贷款、组合贷款中的公积金贷款、个人商业住房（含商品房、住宅）贷款不属于本次调整范围； 二是2023年8月31日前贷款已发放或合同已签订但尚未发放； 第三，该贷款为首次住房贷款，或者借款人的实际住房情况已经符合房屋所在城市的要求。 其他符合首次置业标准的现有住房贷款； 第四，该笔贷款利率高于贷款发放时房屋所在城市首套房贷款利率政策下限。
中国建设银行：本次调整范围是指现有首套商业性个人住房贷款，具体包括我行2023年8月31日前已发放的首套贷款，以及已签约但尚未办理的首套贷款。未发放或实际住房情况发生变化。 符合本市首次住房标准的住房贷款。 住房公积金贷款、住房公积金贷款组合贷款、购买商铺等商品房贷款不属于本次调整范围。 当前执行利率低于首套房贷款调整利率水平的，不再调整。
中国农业银行：根据《中国人民银行国家金融监管总局关于降低存量首套房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》）要求》），本次调整的存量首套商业性个人住房贷款为2023年2018年8月31日前已发放或已签订合同但尚未发放的首套商业性个人住房贷款，或其他存量住房商业性个人住房贷款借款人实际住房情况符合本市首套住房标准的。 个人住房公积金贷款（含组合贷款中的公积金贷款部分）、个人商业住房贷款（含商品房和住宅）以及其他不符合《通知》要求的个人贷款。
工商银行：调整存量按揭贷款利率，您的贷款必须同时满足以下条件：一是商业性个人住房贷款； 二是2023年8月31日前已签发或已签订合同但未签发的； 三、是贷款发放当时执行的首套住房贷款利率政策，或者您的实际住房情况符合贷款发放城市的首套住房标准； 四是贷款发放利率高于贷款所在城市住房贷款利率政策下限。
存量住房贷款利率调整仅针对存量商业个人住房贷款。 公积金贷款及公积金贷款合并贷款、商品房（含商品房和住宅）及其他非住宅住房贷款不在调整范围内。 组合贷款中的商业性个人住房贷款，符合条件的可单独调整利率水平。
邮储银行：调整存量住房贷款利率的贷款须同时满足以下条件：一是属于商业性个人住房贷款（商业性住房贷款、公积金住房贷款等不在此范围内） ）； 二是必须在2023年8月31日之前发放。贷款已经发放或者合同已经签订但贷款尚未发放； 三是贷款发放时执行首套住房贷款利率政策，或者您的实际住房情况符合所居住城市的首套住房标准； 四是贷款发放利率高于贷款发放时间点所在城市住房贷款利率政策下限。
组合贷款中的商业性个人住房贷款，符合监管条件的，可单独调整利率。
第二个问题：如果按揭贷款目前属于不良贷款，且按揭贷款出现拖欠，我可以对现有按揭贷款申请利率调整吗？
工商银行：不良个人住房贷款不支持存量住房贷款利率调整。 您需要先偿还未偿还的本金和利息，然后才能申请调整。 感谢您的理解和支持！ 详情请参见我行后续公告。 如有异议，请与贷款机构联系。
农业银行：对于符合调整范围但目前拖欠的贷款，原则上暂不支持存量房贷利率调整，需先偿还欠款后再申请。 感谢您的理解和支持！ 详情请参见我行后续公告。 如有异议，请与贷款机构联系。
建设银行：符合调整幅度但拖欠的贷款，原则上待还清欠款后不进行调整，但可以在还清欠款后进行调整。 实际执行需要根据具体情况判断。 您可以咨询贷款机构。
第三个问题：如果我已经办理了提前还款，还可以减少吗？
农业银行：区分两种情况：一是提前还款抵扣操作已经完成的，不再调整利率。 若有剩余本金尚未偿还，符合《通知》条件的，可降低利率。
其次，如果已提交提前还款申请但尚未完成扣款，客户可以根据自己的需要取消提前还款申请。 符合《通知》条件的，纳入本次调整范围。 详情请联系贷款银行。
问题四：本通知公布前已缴纳的房贷利息高于调整后利率的可以退还吗？
工商银行：暂不支持。 存量房贷利率调整不具有追溯力。
首套房认定标准：实行“认房不贷”政策的地区均可认定为首套房。
五问：什么是首套房贷？
建设银行：首套住房贷款包括两种情况，一种是指贷款利率按照贷款发放城市的首套住房贷款利率执行，另一种是贷款不是贷款发放城市的首套住房贷款。首套住房贷款贷款发放时，但实际住房情况已达到本市首套住房标准。
问题六：如何确认按揭贷款是否为首套房贷款？
中国银行：您可以通过查看您申请贷款时提供的房屋数量等相关证明材料来确认您申请的抵押贷款是否为首套房贷款。
问题7：如果贷款时适用第二套房贷款政策，现在可以调整吗？
中国银行：这要看你目前的实际住房情况。 如果目前实际住房情况符合所在城市第一住房标准，且能提供房屋数量等相关证明材料，即可进行调整。 具体认定标准按照当地政府公布的认定政策执行。
农业银行：根据《通知》要求，目前实际住房情况符合所在城市首次住房标准的，也可纳入调整范围。
工商银行：例如，用户有一笔2023年8月之前发放的未结算贷款，按照第二套贷款利率政策办理。 如果根据用户当前所在城市的政策初步判断，可以按照首套房贷款政策执行，符合存量房贷调整条件。 建议您提前准备好首套房贷款的相关证明文件，然后按照我行发布的操作指引提交利率调整申请。
例如，用户在2023年8月之前有一笔未偿还的贷款，且按照二套房贷款利率政策办理，如果用户当前所在城市的政策仍按照二套房贷款政策执行，则不予处理。满足调整范围。 为支持刚性住房需求，此次仅下调现有首套房贷款利率，第二套房贷款不纳入本次调整范围。 若您所在城市后续更新相关“住房认购”、“贷款认购”政策，您可以按照最新政策要求提交利率调整申请。
问题8：我申请贷款时不是第一笔住房贷款。 如何确认是否是现在呢？
建设银行：这个要看你目前的实际住房情况是否符合你申请贷款所在城市的首次住房标准。 如果满足，即可认定为首套房贷款。
比如，你贷款购买了这套房子，家里没有其他住房，当时的“认房认贷”政策导致房子按照第二年的利率处理。房屋贷款。 不过，您目前所在的地区已经实行“认房不认贷”的政策。 “政策，这次可以按照第一套执行。另外，如果贷款购买的房屋不是该家庭唯一的本地住房，但后来通过交易等方式出售了其他房屋，而该房屋成为该家庭唯一的住房住房和当地政府实行了“认房不贷”政策，此时您可以将购买的房屋作为首套住房执行。以上情况，您需要提供相应的证明材料。
如果您仍然无法确认自己是否符合首次购房的标准，您可以咨询您的贷款提供商。
调整方式：不涉及LPR变化，只是调整正负点。
问题9：现有抵押贷款利率可以降低到什么水平？ 利率可以调整多少？
中国银行：调整后的房贷利率水平不低于房屋所在城市同期（按原贷款合同期限）首套房贷款利率政策下限贷款已发放。
目前，房贷利率是在LPR基础上加点或减点确定的。 此次调整不涉及LPR的变化，而是加减点的调整。 比如现在的LPR是4.2%，你的贷款是加80点来实施的，那么你现在的实际贷款利率就是5%（4.2%+0.8%）。 LPR+10点，那么调整后您现有的贷款不得低于LPR+10点，调整后您的贷款利率至少为4.3%（4.2%+0.1%）。
建设银行：目前，房贷利率是在LPR（贷款市场报价率）的基础上加点或减点确定的。 根据中国人民银行通知，调整后的贷款利率水平以及LPR加分利率不得低于本市首套商业性个人住房贷款利率政策下限原始贷款的发放地。 因此，本次调整不涉及LPR，主要是调整正负点。
比如，假设你现在的贷款利率是5.1%，LPR是4.2%，那么你的贷款利率是按照LPR+90点来确定的，也就是4.2%+0.9%。 根据相关规定，假设你的存量首套房贷款利率下调至LPR+10点，那么你这次的利率将下调80点（90点-10点）。 也就是说，你的贷款利率将从目前的5.1%调整为4.3%。
我行将充分考虑群众诉求，保障客户权益，在上述政策空间内作出调整。 详情请参阅我行后续公告。
农业银行：根据《通知》要求，调整后的房贷利率不得低于原贷款所在城市首套房商业性个人住房贷款利率政策下限发布。 各城市首套房贷款利率下限在中国人民银行各省级分行官方网站公布。
工商银行：调整后，您的住房贷款利率水平不得低于同期首套房贷款利率政策下限（按原贷款合同期限）原始贷款发放时房屋所在的城市。 各城市首套房贷款利率政策下限以中国人民银行各省级分行官方网站为准。 具体利率调整幅度及规则以本行后续公告为准。
问题10：利率政策下限是多少？ 发放贷款时如何查看首套房贷款利率政策下限？
中国银行：中国人民银行公布首套房贷款利率下限政策。 相关公告请关注所在城市中国人民银行省级分行官方网站。
中国建设银行：利率政策下限是指当地中国人民银行正式公布的首套房贷款利率政策下限。 您可以通过中国人民银行省级分行官方网站查询。
问题十一：《通知》指出，对于符合条件的存量住房贷款，借款人可以向贷款银行申请以新贷款替代存量首套房贷款，或者协商改变合同利率水平。 协商改变合同约定利率、更换新贷款的具体含义是什么？ 有什么不同？
农业银行：协商变更合同约定利率的方式，是指我行对符合首套存量房标准的贷款，通过协商调整贷款合同约定利率水平。 新的贷款置换方式是指借款人向我行贷款经办银行重新申请贷款，以置换原来的贷款。 根据《通知》要求，调整后的抵押贷款利率不得低于原贷款发放城市首套房商业性个人住房贷款利率政策下限，两种方法的利率定价水平相同。 为了方便您操作，我行主要采用议付的方式变更合同约定的利率。
中国银行：新发放贷款置换是指原贷款承办银行发放的新贷款，借款人用该贷款置换现有首套房贷款。 协商改变合同利率，是指借款人与借款人通过签订补充条款等方式协商降低借款合同约定的利率。 对于借款人来说，由于调整后的利率水平必须满足原贷款发放时当地房贷利率政策的下限，因此两种调整方式的结果不存在显着差异。 考虑到您操作的便利性，我行主要采取变更合同利率的方式。 详情以我们后续公告为准。 如果您有其他服务需求，请联系贷款机构。
处理时间：9月25日起接受客户申请
问题12：现行房贷利率什么时候可以调整？
中国银行：我行自2023年9月25日起接受客户调整申请，具体事项将通过我行官方网站、官方微信公众号等渠道及时另行公告。 请注意。
建设银行：我行高度重视本次调整工作，正在抓紧制定具体实施细则并做好各项准备工作，确保9月25日能够按照人民银行的要求提供服务，充分保障广大客户的利益建行客户。 后续进展将在官网、微信公众号、网点等渠道及时公布，敬请关注。
农业银行：我行正在抓紧制定操作规则，尽快完成合同文本和系统研发，并积极组织实施。 对于符合《通知》条件的客户，我行将于2023年9月25日受理申请后，在最短的时间内规范完成利率定价调整，并通过中国农业银行手机银行，贷款办理银行、营业网点、95599、“农业银行云客服”微信公众号、“农业银行微银行”等渠道及时告知客户。
工商银行：我行正在积极开展各项准备工作。 暂定于9月25日开通线上线下服务渠道，具体时间以公告为准。 请注意。
邮储银行：我行正在加紧制定操作细则，暂定于9月25日接受客户申请，具体时间以我行公告为准。 请您及时关注。
问题13：调整存量房贷利率需要提供什么材料？
中行：首套房贷款客户无需提供相关材料，二套房贷款客户需提供目前实际住房情况符合当地首套房标准的证明，如发放的住房套数等当地房管部门等，具体流程和要求材料将通过我局官网、官方微信公众号等渠道及时另行公布，敬请关注。
问题14：现有房贷客户是否会得到统一通知？
中国银行：具体调整方案我行将通过官方网站和官方微信公众号公布，请您关注。
问题15：新的贷款利率什么时候执行？
中国银行：下调后的贷款利率将于调整完成次日实施。
问题16：我可以通过哪些渠道申请？ 如何查询及申请？
中国银行：我行秉承便捷服务的原则。 届时，您可以通过我行网上手机银行APP或线下网点办理存量房贷利率调整事宜。
农业银行：近期我行将开通农行手机银行、贷款经办银行、营业网点、95599、“农行云客服”微信公众号、“农业银行”等渠道中国小微银行”及时告知客户。
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