概括
北京西城区出台“731”学区房政策已经3年了，其对西城区房价的影响仍在持续。
根据北京市西城教委规定，自2020年7月31日起，在西城区购买住房并取得房产证的家庭适龄子女申请入读小学时，不再在指定学校注册。 邻近学区招生。
随后，西城区严格执行多学区划，震惊北京学区房市场。
财联社了解到，731政策实施后，西城区二手房交易量呈现下降趋势。 仅2022年，该地区二手房交易量就同比下降33%。
房价方面，这一政策的实施对德胜地区影响较大。 由于“731政策”后购买该地区的家庭连续三年转移到邻近地区，受此影响，该地区的房屋大部分被出售。 总价较政策之前下调了40万-50万元，部分业主急于成交，选择降价近百万元。
热门学区房价大幅下降
“今年西城区很多学校都进行了规划分区，731之后在德胜地区买房的家庭基本已经转移出该地区。” 德胜地区一位中介人士表示。
据悉，德胜区、金融街、月坛是西城最受欢迎的三个学区，拥有众多优质小学资源，因此区域学位资源也较为紧张。
西城区严格执行多校分区政策后，731政策后落户德胜片区的学生已连续三年转入邻近片区。 因此，该地区学区房价受影响最大。
“教改后，德胜地区的房价这两年下降了不少。”上述德胜地区的一位中介人士表示。 1万元/平方米，现在是14万元/平方米左右。”
其进一步称，近期出售的一居室总价为618万元。 过去，此类公寓的售价在700万元以上。 另外一套42平米的房子以前可以卖到730万元、740万元，但现在成交总价基本都在600万元以上。
“今年过完年，德胜区很多房主都觉得市场会好起来，不想降价，但现在看到调整情况和市场情况，也想开盘。” ，几乎能卖就卖，说吧。” 德胜地区另一家中介机构二手房经纪人表示。
其进一步表示，近期刚售出的一套54平方米的套房，最早挂牌价为815万元，最终成交价为720万元，降价近100万元。
据多位中介介绍，德胜区的房源大多下跌了至少40万至50万元，是近年来的最低点。
“西城区出台2022年最严格的731学区房政策后，很多曾经炙手可热的学区房区域价格都出现了大幅下降。” 诸葛数据研究中心高级分析师陈晓表示，由于多学区划的实施，很多曾经想在德胜区学区买房的购房者转而到其他区，导致在房价下跌的情况下。
值得注意的是，今年德胜学区调出区的学生全部转入新街口学区和什刹海学区，因此新街口学区的房价有所上涨。
“教改没实行的时候，新街口的房价最好的时候也只有10万元/平方米。后来德胜地区学生来源调整后，房价就涨了。现在每平米的房价是多少？”平方米基本上在12万元到13万元之间，一些特别好的户型可以达到每平方米14万元左右。” 上述中介人士表示。
西城区二手房成交量萎缩
西城区实施“多学分区”政策后，该地区二手房交易量大幅下降。
据诸葛数据研究中心监测数据显示，2021年，北京西城区二手住宅销售11516套，市场均价11.18万元/平方米； 2022年销售7699套，市场均价11.52万元/平方米； 半年时间，销售4817套，市场均价12.06万元/平方米。
“西城区2020年后快速实施多校分区政策，极大扰乱了整个区域就学的确定性。很多新购房家庭、新户籍家庭都面临着调整，尤其是购买德胜高中的学生。”优质学区。购房家庭被调出学区，所以部分购房家庭选择了其他区域，所以整体成交量有所下降。” 和硕房产首席分析师郭毅表示。
不过，在价格方面，郭毅认为，西城区是核心城区，二手房挂牌数量相对较少，因此房价保持相对稳定。
“受多校分区政策影响，德胜学区很多学生面临调整，导致房价出现波动。接下来，如果德胜学区继续调整，房价可能还会有小幅波动，但几年后经过调整期，德胜的房价基本进入稳定区间，比如新街口地区就承接了德胜地区这两年的溢出需求，房价还有上涨的空间。” 陈晓说道。
接受采访的专家表示，随着多学区政策的延续，学区价值对西城区整体房价的影响将进一步降低，各区房价将进一步均衡。 优质学区可能会进一步降价，部分非优质学区可能会进一步降价。 学区的价格可能会上涨。
“从新生儿数量来看，今年是孩子上小学的高峰期，所以这些热门学区存在一定的竞争。不过，随着新生数量的下降，未来北京，学区房可能会有更大的跌幅，价值会波动。” 郭毅说道。
进一步表示，虽然西城区各区之间学区住房仍存在不平衡的情况，但随着多所学校调整、教师轮换等政策的实施，各学校教育水平的差距将会缩小，西城区学区房整体减少。 房子的价值也会被削弱，最终会回归到房子的实际居住属性。
上述专家认为，未来，不具备实际居住价值、纯粹用于上学的房屋价值将遭受更大的贬值。 而一些房龄较新、社区品质较好的房屋，既能承载技术价值，又具备学区房的属性，房价稳定性也会更强。 （来源：财联社）
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