对于许多现有的抵押贷款客户来说，9 月 25 日将是一个重要的日子。 这一天，期待已久的现有抵押贷款利率下调将正式实施。 在社交媒体平台上，有网友调侃自己“省了一年的工资”。
根据各银行此前公布的相关操作事项，存量住房贷款调整范围为普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款，且必须为首次住房贷款，其中包括首次贷款和首次住房贷款。 套房包括改建为第一套房的第二套房。
启用批量下调调整
8月31日，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于降低存量首套房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》），明确支持和鼓励银行遵循市场化、法治化原则。 与借款人协商调整现有首套房贷款利率。
《通知》指出，自9月25日起，已有首套商业个人住房贷款的借款人可向放贷金融机构提出申请，金融机构将发放新贷款替代现有首套商业个人住房贷款。 。 ，或协商改变合同约定的利率水平。
在此期间，各银行都在加紧准备。 9月7日，各大国有银行率先发布存量首套房贷款利率下调相关操作事项公告。 此后，股份制银行也纷纷发布公告。
多家银行在手机银行APP上推出“存量房贷利率调整”服务，方便客户查询和申请。 例如，您可以在工行手机银行首页看到“利率调整”模块。 一些主要银行可以在该栏目下查询“是否为首套房贷款”，或者查询利率调整方式、当前利率水平、拖欠天数、逾期金额。 等待。
为方便广大群众，部分地区金融监管部门也开展了服务工作。 例如，中国人民银行广东省分行组织辖内主要银行，整理了辖内20家主要商业银行降低存量首套房贷款利率的办理办法和操作要点，供借款人参考。 。
此次现有住房贷款调整范围为普通纯商业个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业个人住房贷款，且必须为首套房贷款，包括首套房贷款和二套房转首套房贷款贷款。
其中，对于原贷款发放时适用首套房贷款利率标准的现有房贷客户，银行将于9月25日在后台批量操作，无需客户申请，调整即生效在同一天。 调整成功后，各银行要么通过短信通知您，要么客户可以通过手机银行、小程序等查看利率调整结果和最新还款计划。
对于将第二套房转换为第一套房、偿还不良贷款本息、目前实行固定利率或基准利率定价的现有房贷客户，借款人需积极申请，将于9月25日开放申请。
其中，10月22日（含）前完成申请的，已批准业务将于10月25日分批调整，并自当日起执行分批调整后的新贷款利率； 10月22日后，对于前期未调整的存量住房贷款，在符合相应条件、达到调整要求后，银行将一一审核。 经批准后，新贷款利率即日起执行。
此外，借款人对利率调整有异议的，可以在利率调整后7日内、1个月内、1年内与贷款服务银行联系。 不同银行的“申请取消”期限不同。
有人“存了一年的工资”
抵押贷款机构将受益于现有抵押贷款利率的降低。 据了解，全国平均调整幅度约为80个基点。
9月20日，中国人民银行货币政策司司长邹兰在新闻发布会上表示，预计90%以上符合条件的借款人能够尽快充分享受政策红利，其他借款人现有的抵押贷款利率也将增加。 调整工作将于10月底前完成。
那么，抵押贷款机构到底能节省多少抵押贷款还款呢？
据第一财经测算，以王先生2019年11月在广州购房时为例，当时5年多的LPR（贷款市场报价利率）为4.8%。 按照首套房上涨59个基点计算，当时的房贷执行利率为5.39%。 王先生的贷款金额为100万元，期限为30年，等额本金还款。 那么，王先生的房贷利息总计81万元，首月还款超过7200元。
随后几年，LPR不断降低，王先生房贷利率中LPR部分也相应下降，但加分点保持不变。 今年，王先生的贷款利率为4.89%（较4.3%上升了59个基点）。
根据现有房贷降息操作细则，王先生的房贷利率可以直接调整为LPR（即加点率为0），即房贷执行利率变为4.3% 。 如果仍然按照30年期限计算，利息总计不到65万元，少了16万元。 第一个月每月还款只需6400元左右，少了800元。
对于王先生这样的情况，说“一天攒一年工资”也许并不夸张。
由于加点幅度“调底”，明年王先生的房贷利率将在今年LPR下降的基础上继续下调。 今年6月20日起，5年以上LPR将进一步下调至4.2%。
减缓提前还贷趋势刺激消费
星图金融研究院副院长薛红艳在接受第一财经记者采访时表示，降低现有房贷利率有两个核心目的：一是减缓提前还款趋势；二是降低现有房贷利率。 二是刺激消费。 其中，提前还贷潮放缓是一个较为直观的量化指标。
薛红艳认为，如果存量房贷压缩全面落实，10月、11月提前还款的情况仍会不少。 他不排除继续推出更激进的降息政策的可能性，比如突破“当时定价下限”、允许“二次还款”等。 现有套房的抵押贷款利率有所降低等。
“事实上，个人住房贷款是银行体系中最好的贷款，定价利率应该低于普通贷款。但2020年至2022年上半年期间，个人住房贷款利率系统性较高高于普通贷款利率。这是一种不合理的现象。” 薛红艳说道。
去年以来，提前还款潮给银行带来了不小的压力。 数据显示，今年上半年，个人住房贷款大幅萎缩。 42家上市银行个人住房贷款总额较年初下降0.36%，24家银行房贷规模下降。
日前，央行相关部门负责人接受采访时表示，通过降低现有房贷利率，将有效减轻居民利息负担。 目前，贷款提前还款情况已有所减少，预计将得到实质性改善，有利于优化居民资产负债结构，增强消费能力和消费信心。
平安证券研报也认为，本次存量房贷利率调整，将使大部分房贷持有者受益，缓解自身现金流压力。
另外，按照央行8月31日调整首付比例的要求，特别是大幅降低第二套房首付比例，结合放宽“登记不贷款认购”和限购政策各地居民购房需求也有望进一步释放。
如果提前偿还贷款，银行将损失利息收入。 同样，如果现有的抵押贷款利率降低，银行也会损失利息收入，就像跷跷板的两端一样。
据中泰证券分析师戴志峰测算，2018年至2022年，上市银行将发放住房抵押贷款约23万亿元，占上市银行现有住房抵押贷款的65.5%。 假设这部分能够享受现有房贷利率的下调，有望节省居民利息支出。 1388亿元，预计影响2024年上市银行息差约4.7BP（基点），收入影响2.3%。
（第一财经记者王方然对此文亦有贡献）
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