消费是拉动经济发展的关键一环。 将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，将进一步盘活优质商业存量资产，促进消费领域投资发展，增强消费市场竞争力。 同时，消费基础设施REITs作为成熟REITs市场中最重要的类型之一，资产规模大、市场化程度高。 它们是投资和消费增长的重要载体，历来受到市场的广泛关注。
首批项目正式验收
今年3月，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）常态化发行的通知》，就推动REITs常态化发行、完善基础制度提出了具体建议。和监管安排，完善市场功能。 要求。 同月，国家发展改革委发布《关于规范高效实施基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）项目申报推荐的通知》，提出优先支持城乡商业地产百货、购物中心、农贸市场等网络项目，确保为提供基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
10月20日，证监会发布《关于修改《公开发行基础设施证券投资基金指引（试行）》第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型扩大至消费基础设施。 不到一周的时间，市场迎来了第一批消费基础设施公募REITs。 多位REITs业内人士表示，首批消费基础设施公募REITs的接受，进一步拓展了公共服务实体产业和国家战略方向。 公募REITs将进一步成为金融服务实体经济高质量发展的创新工具和重要载体。
目前，我国消费基础设施行业市场化程度高、参与者多元、现有资产规模可观。 以购物中心为例，我国已经形成了庞大的购物中心存量。 据盈商大数据统计，截至2022年底，我国现有购物中心数量将超过5500家，体量超过5亿平方米。 但消费基础设施项目投资周期长、初期投资成本高、新增投资缺口大。 他们急需补充资金。 消费基础设施公共房地产投资信托基金提供了一个很好的解决方案。
“消费基础设施REITs作为成熟REITs市场最重要的类型之一，资产规模大、市场化程度高，是投资和消费增长的重要载体。消费基础设施公募REITs可以盘活优质消费基础设施存量资产，让公募服务实体产业和国家战略的能力得到更加充分的发挥。” 华夏基金基础设施与房地产投资部行政负责人莫一凡表示，更重要的是，消费基础设施公募REITs的推出，预计将为整个消费基础设施提供新的机遇。 设施行业正在转型升级投融资效率，提供具有重大创新意义和示范效应的综合解决方案。
嘉实基金首席投资官、公募REITs板块负责人王一军认为，消费基础设施公募REITs有利于优化消费场景，激发市场潜力，进一步扩大内需，提振消费，拉动经济增长。 同时，消费基础设施REITs也将有助于扩大公募REITs市场的规模和深度，为投资者提供多元化的投资选择，进一步丰富和完善公募REITs市场的资产谱。
据记者了解，在成熟的REITs市场中，购物中心等消费类物业已达到相当规模。 例如，截至2023年9月，美国零售REITs市值占比14%，新加坡零售REITs市值占比10%。
此次受理的消费基础设施公募REITs原股东表示，消费基础设施公募REITs可以提供盘活现有资产、优化资本结构的金融工具，利用资本打通整个“投、融资、建、建”环节。管理和退出”链。 市场的定价功能发现持有资产的商业价值，帮助企业回收资金用于新项目的建设和现有项目的升级改造，进入良性发展循环。
基础资产特点鲜明
消费基础设施作为新型产权公募REITs的底层资产，与工业厂房、仓储物流、租赁住房、工业园区等存在诸多差异。 据披露信息，首批消费基础设施公募REITs底层资产包括购物中心、社区商业等，原股权持有人包括华润、金茂、印力、物美等，均为该领域的领先参与者我国的消费基础设施。 其资产类型丰富，不少资产位于一二线城市。
以中金印力消费REIT为例。 标的资产为杭州西溪印象城。 该项目位于浙江省杭州市余杭区。 属于杭州市重要新兴商圈大城西地块黄金地段，拥有良好的自然环境。 人文环境优美，周边公共服务设施齐全。 自2013年开业以来，随着杭州消费市场的发展，持续服务杭州及余杭区居民消费，人口规模达百万。 是杭州具有重要影响力和区域代表性的标杆商业地产。
作为中金印力消费REIT的发起人，印力是中国领先的消费基础设施投资及运营管理公司。 目前已在中国53个城市部署164个项目。 印力承诺将不少于90%的净回收资金投资于消费基础设施，并计划投资5个改建、扩建或新建购物中心项目。
此外，华润商业REIT的底层资产为青岛万象城，是华润置地体系内的标杆项目； 嘉实物美消费REIT的底层资产是物美商业位于北京中心城区的四大消费基础设施资产，是典型的保障首都、提供基本民生的社区商业项目； 华夏金茂购物中心REIT的底层资产为长沙金茂兰秀城，这是中国金茂打造的首个兰秀城产品，也是该产品线中的旗舰产品。 可见，四个项目的基础资产均具有较强的当地市场竞争力，因此市场普遍看好产品未来的投资回报。
值得一提的是，首批消费基础设施公募REITs坚决落实“房子是用来住的、不是用来炒的”要求，部分项目建立了有效的隔离机制，在机构、人员、财务等方面独立于住宅开发主体。 、资产和业务。 实现循环资金封闭管理，可以保证消费基础设施公募REITs稳定长期发展，防止资金变相流入商品房开发领域，为消费基础设施公募REITs发展提供积极保障。
市场规模有望扩大
自2021年6月首批9只公募REITs在沪深交易所正式挂牌以来，公募REITs不断新增，规模不断扩大。 目前，我国公募REITs已发行29只产品，资产类型涵盖生态环保、能源基础设施、交通基础设施、保障性租赁住房、园区基础设施、仓储物流等。首批消费基础设施REITs的受理表明预计我国公募REITs的基础资产将进一步扩大。
“首批消费类REITs项目已正式受理，这表明我国公募REITs已初步形成在保质增效基础上实现常态化发行的趋势。” 王宜军表示，目前，我国公募REITs市场实行“首发”+“扩容”的双重策略。 双轮驱动的发展格局正在形成，将有力推动REITs产品正常发行，推动公募REITs市场高质量发展。
莫一凡认为，消费基础设施与人们的生活息息相关。 公众对消费基础设施的了解更加深入，投资者的认可度也更高。 消费基础设施项目也要求管理者具有较高的主动管理能力，资产的想象空间和增长潜力一般会更大。 在当前公募REITs持续扩张的背景下，消费基础设施公募REITs的发行有望充分激发公募REITs市场活力。
同时，发行消费基础设施公共REITs可以与资本市场分享消费基础设施的投资价值。 通过管理人对消费基础设施持续、灵活、高效的主动运营和管理，可以为公募REITs市场提供有弹性的产品，巩固公募REITs。 市场的繁荣推动了公募REITs市场的快速发展。
“公募REITs的政策支持持续加大，各领域试点加速。随着公募REITs试点资产范围扩大到保障性租赁房、新能源、消费基础设施等领域，预计市场规模将进一步扩大。”公共房地产投资信托基金的数量未来将继续扩大。” 中金基金副总经理、创新投资部负责人李耀光表示，丰富的规模和产品种类有利于吸引资金参与公募REITs投资，投资策略更加多元化，市场流动性不断提高，而REITs产品的长期投资价值和资产配置价值将进一步得到投资者的认可。
随着我国公募REITs的加速发展、资产类型的不断扩大，对基金管理人的管理能力提出了更高的要求。 李耀光表示，REITs市场多元化水平不断提升，扎实做好运营管理确实是重中之重。 展望未来，一方面，我们将在运营层面与外部管理机构紧密合作，各展所长，互相学习，共同进步，努力实现资产持续稳定运行；力争达到REITs产品预期的分红能力； 另一方面，我们将继续积极参与行业创新发展，探索不同类型的基础设施资产，优化底层资产的运营管理，努力切实有效地服务实体经济，助力高水平发展。产业高质量发展。
莫一凡表示，将继续利用自己丰富的公募REITs管理经验和成熟的基建项目运营经验，最大限度发挥基金管理人的运营管理能力，稳定释放优质资产价值，助力房地产业健康发展。公共房地产投资信托市场。
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