险资投资不动产掀起“小高潮”未来或将继续“买买”

记者 冷翠华

近期，保险机构房地产投资掀起“小热潮”，不少企业购买房地产项目或投资房地产项目对应的开发实体。

业内人士认为，从保险资金配置需求来看，房地产是较好的选择之一； 同时，现在正是保险资金投资房地产的好时机，因此市场相对活跃。 预计未来一段时间内，房地产投资仍将是保险投资者的最爱。

多家保险机构已行动

近期，保险机构青睐房地产投资，开启“买买买”模式。

大悦城近日公告，控股子公司西单大悦城与中邮保险签订《产权交易合同》，将西单大悦城持有的北京昆廷100%股权及相关债权转让给后者。 交易价格约为42.56亿元。

北京昆廷的主要资产为位于北京市东城区安定门外大街208号的中粮置地广场项目。 2018年竣工投入使用，2060年9月产权到期。

世茂集团控股有限公司（以下简称“世茂集团”）和上海世茂股份有限公司近日发布公告称，其控股子公司珠海海欣企业管理有限公司拟将所持股份转让给珠海世茂新珠海世茂新区房地产开发有限公司（以下简称“珠海世茂新区”）将50.99%股权转让给国寿兴湾（天津）企业管理合伙企业（有限合伙），并转让其持有的珠海世茂0.01%股权新区向国寿启航一期（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙），本次合计51%股权转让总交易价格为39.1亿元。

珠海世茂新区的主营业务为珠海市综合商业及商业综合体开发项目的开发。 目前分六期开发，包括酒店式写字楼、商业物业、酒店及会展中心。

此外，据万科企业股份有限公司公告，其全资子公司北京万永房地产开发有限公司与华泰资产管理有限公司签署协议，向华泰资产申请融资通过设立一项或多项房地产债权投资计划。 融资本金总额不超过40亿元，融资期限最长10年。

投资时机更有利

事实上，从今年前三季度来看，保险投资房地产整体较为活跃。 据中国保险行业协会披露的信息，今年以来，平安人寿、友邦人寿等保险公司相继发布大型房地产投资公告，投资金额从数十亿元到数百亿元不等。

对于保险资金青睐房地产投资的原因，某保险资产管理公司相关负责人向《证券日报》记者表示，从资产配置角度来看，优质的房地产投资能够带来稳定的现金流，投资收益也较高。规模大，这与保险资金的属性是比较一致的。

从近期保险资金投资的房地产质量来看，上述保险资管公司负责人表示，这些项目大多位于经济发达城市的核心区域，资产质量良好。 例如，根据中企资产评估有限公司出具的资产评估报告，截至评估基准日2023年4月30日，北京昆廷净资产评估值为243,774.29万元，价值-添加率为125.4%。 增加值的主要原因是投资性房地产中的房屋按成本价计量。 他们所在地区的房地产市场状况良好。 该地区整体市场走势呈现一定的上升趋势，导致房地产价值上升。

从目前保险资金投资房地产的时机来看，建城盛业总经理袁成建向《证券日报》记者分析，前几年商业地产、写字楼供应量较大，但目前房地产行业仍处于比较低迷的状态。 在此期间，写字楼和商业的需求减少，商业写字楼房产的价格持续下降。 经济发达地区城市核心区的房地产项目尤其是写字楼资产表现出较高的投资价值。

此外，由于部分房企资金紧张，为缓解资金压力，选择出售原有持有的核心城市核心区优质商业办公项目。 这也为买家提供了更好的议价空间。

从转让原因来看，世茂股份表示：“公司目前面临流动性困难和风险，公司债务正在不断延期。在此背景下，本次交易基于公司实际经营情况以及子公司的未来发展，需审慎判断。”

中国保险资产管理业协会近日发布的报告显示，去年保险资金加大投资性房地产配置力度，投资性房地产投资规模同比增长20%以上。 展望未来，元建认为，核心城市核心区域的商业办公项目依然需求旺盛，具有较高的投资价值。 大多数项目的入住率较高且稳定。 对于保险资金来说，配置此类项目不仅具有较为理想的投资安全边际，而且能够形成稳定的投资回报。 作为优质资产，当前项目可以持续融资，并能享受项目的长期增长。 收入可以说是一石多倍。 预计未来保险资金将继续加大对该类资产的投资力度。

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