证券时报记者 张艳芬 刘晓友
8月1日，央行在2023年下半年工作会议上提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。 这是对央行货币政策司司长邹兰7月14日提到的“支持鼓励”表述的进一步澄清，并对此前讨论的存量房贷利率发布了明确的政策导向。市场。 。
趋势已明，未来如何在操作层面落地，成为商业银行积极思考的问题。 目前，市场观点有一个共识，即预计存量个人住房贷款利率下调的实际过程不会一蹴而就，实施模式仍有待探索。充满了差异。
房贷利率调整明确
“确实，这两周以来，有不少客户询问现有房贷利率下调或者更换房贷的情况，但我们还没有收到总行的相关通知。” 上海一家股份制银行客户经理告诉证券时报记者，这些客户都在观望是否真的有政策到位，并考虑是否提前还房贷或者变更房贷合同。
2021年到2022年底、2023年初，房贷市场将出现“提前还款潮”。 今年年初，“等待时间长”、“还房贷比贷款还难”成为不少提前还贷者的感叹。 与此同时，银行资产负债管理压力急剧加大。 从银行角度来看，原本看重的优质中长期贷款面临提前到期的情况。 随之而来的是调整现有房贷利率的呼声，分贝不断增大。
市场观点多数认为，企业贷款与住房贷款利率“倒挂”，提前还款趋势下存在违规流入房地产市场的经营性贷款风险。 此外，与提前还贷相比，降低存量房贷利率可以在一定程度上缓解银行息差压力，减缓贷款损失和商业银行资产负债表的萎缩。
7月14日，央行货币政策司司长邹兰在2023年上半年金融统计新闻发布会上提到，“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变（贷）合同协议（利率），或用新贷款取代原来的现有贷款。” 8月1日，央行在2023年下半年工作会议上提出“引导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。
至此，从“支持鼓励”到“引导”，政策已经明确了方向基调。
一位银行业资深分析师对证券时报记者表示，所提“法”，是指违规利用经营贷款、消费贷款替代房贷； 存量房贷利率节奏。
银行担心“同行挖角”
事实上，早在2009年，存量房贷利率的调整就发生过。
在当时房地产调控的背景下，央行于2008年10月宣布将商业个人住房贷款利率下限扩大至贷款基准利率的0.7倍，但这一优惠措施主要针对的是新客户。 同时，央行在回答记者提问时提到，金融机构应根据原贷款合同条款，自主确定已发放的商业性个人住房贷款未偿还部分的利率水平。综合风险评估的基础。
随后，商业银行于2009年初开始针对存量房贷推出新的优惠利率政策，当时不少存量贷款客户通过转按揭再次成为“新客户”，享受30%的利率优惠。
信达证券对8家上市银行个人贷款利率回归统计显示，2009年这些银行的存量个人住房贷款利率下降了237BP（基点）。考虑到房贷利率下限调整从15%降到30%，相当于当时基准利率下调了89BP，这意味着当时现有的住房抵押贷款有50%以上可能已经重新定价。
值得一提的是，这也导致跨行“再融资”争夺存量客户的现象更加突出。
对于本轮房贷利率调整，东吴证券李勇团队认为，如果大银行此次依靠降低存款成本来降低存量房贷利率，则存在优质房贷流失的风险。来自小型银行； 净息差优势压低存量房贷利率，大银行跟进下调，会对净息差造成压力，就会出现“贷款迁移”带来的问题。
鉴于政策一旦实施可能存在“贷款转移”的潜在风险，李勇团队认为，该政策成为强制性的可能性较低。
“我们敦促不要放开跨行转账抵押贷款，这会加剧同行挖角。” 某大型股份制银行资金部人士向证券时报记者直言。 他的初步分析相对乐观。 央行的措辞并未提及“替代”，这意味着“再融资”这一引发银行间竞争的工具大概率不会重启。
“当前的经济环境与2009年有较大不同，与2009年相比，住房贷款增速明显放缓，住房贷款在信贷存量中占比较大，存量住房贷款利率可能会有一定幅度的下降。”对银行净息差影响较大。”在当前按城施策的思路下，信达证券认为，住房贷款利率差别化特征较为明显，加权平均利率偏差较大。住房贷款相对LPR明显低于2009年，很难满足类似于2009年的一定条件，在此情况下，存量贷款利率将统一下调至30%。 同时，本轮存量房贷利率调整涉及的幅度可能会明显低于2009年，银行根据客户的综合资质将有更大的调整空间。
如何挽救利差收窄？
降低房贷利率对商业银行的直接影响就是挤压其利润空间。 德邦证券测算，在个人住房贷款平均期限为18年的基本假设下，目前存量住房贷款年利息超过2万亿元，假设存量住房贷款利息调整目标点利率为5年期LPR（基准）+10BP（加点），即4.30%，存量房贷利率调整每年可能减少房贷利息4000亿元以上。
市场期待的是，政策层面可能会推出结构性货币政策工具、存款利率下调、定向降准等利好，帮助商业银行降低债务成本。
“住房贷款不良率低，是银行的优质资产，优质资产利率高，不符合市场规律。对于银行来说，面对净息差不断收窄，目前处于较低水平，降低抵押贷款利率可能会进一步压低银行利润。” 中国邮政储蓄银行研究员楼飞鹏认为，面对存量房贷利率调整对商业银行经营可能产生的影响，有必要探索研究在存量房贷利率调整下引入结构性政策工具。央行指导对商业银行提供支持。
在楼飞鹏看来，抵押贷款并不全是银行贷款，更不全是银行资产。 降低房贷利率对银行利润的影响不容忽视，但也有限。 此外，降低房贷利率如果能有效刺激居民扩大消费和内需，促进经济复苏，也有利于银行扩大利润来源。
此外，某机构首席研究员向证券时报记者表示，央行可能会指示银行压减部分高利率房贷，主要是2021年左右发放的房贷，而非全部存量房贷，但很难做到。猜测目前下跌的幅度。
各家银行将如何应对存量贷款利率下调的压力？ 不少银行已经提到了这一点。 在现有抵押贷款利率调整过程中，会与客户约定一段时间内不提前还贷，减少提前还贷行为，保持抵押贷款规模的稳定。贷款。 利率差异的影响。
华东某城市商业银行业务人士对证券时报记者表示，提高其他行业或贷款产品的利率来弥补房贷利率下降造成的损失，也是一种“平衡术”。 “银行可以在内部采用。
招联金融首席研究员董希淼表示，商业银行可以在资产负债两端发力，提高中间收入对收入的贡献。 具体来说，一是进一步降低存款利率，优化负债结构，从负债端降低成本； 二是加大授信力度，在风险可控的前提下提高高收益资产比重，进而提高资产端回报。 大力发展财富管理等业务，增加非利息收入，增加多元化利润来源。
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