存量抵押贷款方面，再次释放出重磅利好信号。 8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。北京商报记者注意到，下半年六大任务中，会议再次强调，支持房地产市场平稳健康发展。
具体措施包括落实“金融十六条”，延长保障性住房贷款支持计划实施期限，维护房地产融资稳定秩序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等方面的金融支持。
此外，还明确，将根据本市政策精准落实差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足刚性需求改善居民住房需求。 引导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
金融投资重点发生变化
从行业角度来看，本次会议明确了下半年房地产金融相关工作内容，具有很强的指导意义，也与各地即将出台的房地产政策形成了良好的协同效应。在不久的将来的地方。
“这六项任务中，房地产是唯一提到的工业经济，这充分说明在众多产业发展中，房地产最受关注，也说明金融部门对房地产行业给予了大力支持。 ” 易居研究院研究部主任严跃进表示，房地产方面的一些现有政策继续得到强调，表明政策总体延续了上半年的大基调。 从政策上看，涉及16条金融政策的落实和延伸、各领域融资的推进、差别化的住房信贷政策等。 尤其是此次再次提及“引导个人住房贷款利率和首付比例下降”，说明减少首付、房贷仍是下半年刺激购房的重要政策，也意味着此类政策还有很大的继续执行空间。
此外，会议还提到，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设的金融支持。 这是首次提及城中村改造的财政支持。 继上次中央政治局会议提到“积极推进城中村改造”后，人民银行金融部门积极反馈，明确将提供该领域的金融支持。
在严跃进看来，这一表态有利于引导后续金融部门积极调整金融产品和服务中心，积极推动城中村改造。 从三方面的资金支持情况来看，表明一些保障民生领域有了新的分工。 此次，此类领域分为住房租赁、城中村改造、保障性住房。 这个划分有很强的信号意义，以前可能提到的比较多的是老旧小区改造、保障性租赁住房。 这次人民银行改变了这个划分，所以金融投资的重点发生了变化，这就需要所有市场参与者都关注这样的微妙变化。
调整股票抵押贷款后可以节省多少钱？
市场更关注的是现有房贷利率调整的要求。 7月14日，在国务院新闻办公室新闻发布会上，中国人民银行表示，支持和鼓励商业银行自主与借款人协商变更合同协议，或以新贷款置换存量贷款。
本次工作会议，表述上还有一个重大变化，即引导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
这种表述的不同之处在于，以前是“支持”、“鼓励”，现在是“指导”。 “这意味着政策改革进入了实践层面，也意味着部分银行在实际操作中可能会出现混乱，需要人民银行定调。因此，二季度存量房贷的调整对于房地产领域来说，半年是非常重要的事情。” 严跃进认为，从金融风险角度来看，这将有助于降低房贷违约风险。 从购房者的角度来看，每月还款额可以减少，负担才能真正减轻。
简单来说，对于前几年申请高利率房贷的购房者来说，以100万元房贷金额、30年还款期、等额本息还款为例，在房贷利率高达5.95%，总利息约114万元，但按最新LPR 4.2%利率贷款计算，总利息约76万元。 不要低估这个调整。 如果现有贷款金额为数百万甚至数百万，那么30年后，节省的利息可高达数十万甚至数百万。
此外，这项政策还提到了调整存量住房贷款的基本原则，即“合法”和“有序”。 从“法制”角度，招商联首席研究员董希淼认为，现有住房贷款合同是银行与借款人签订的，利率条款的变更也应在指导下进行。 ，由借款人和贷款人依法协商一致； “有序”意味着，现有房贷的利率调整不会“一刀切”。 可能主要是针对一些利率明显较高的现有抵押贷款。 可以根据利率水平确定不同的降幅，也可以分阶段降幅。
严跃进还表示，“依法”主要是从合同规范、信用工作等角度开展。 从秩序上看，主要是指这样的工作调整涉及方方面面，需要建立一个良好的机制，有序地开展相关工作，即协调各方利益。
建议对部分银行提供阶段性支持
政策信号发出后，银行的调整进展如何？
截至7月底，北京商报记者发现，由于此前官方表态时间较短，目前北京地区，虽然出现了提前还款的现象，但并未出现银行调整利率的迹象。与之前相比已经降温了。 ”，但还是需要预约排队。
多位银行内部人士表示，“分行还在等待总行消息”、“尚未收到任何变更通知”、“尚未收到政策通知，将继续跟进”。关注相关政策”和“我还没有下调存量房贷利率”。
根据中金公司研究部测算，假设存量房贷利率下调70个基点，按100万元房贷并等额偿还本息计算，借款人每月还款额可减少约400元，节省每月还款及还款总额约7%； 全行业每年可减少房贷利息约3000亿元，如果全部用于消费，相当于2022年社会消费品零售额的0.7%。 假设100%存量抵押贷款利率下调70个基点，对银行净息差、营业收入、净利润的影响分别为-9个基点、-4%（年化）、-9个基点。 %（年化）。 2022年，全行业、国有大行、股份制银行、区域性银行的抵押贷款占比分别为21%、28%、17%、13%。 存量房贷减少，对于房贷敞口比例较高的国有大行影响较大。 对地区行影响不大。
总体而言，银行没有足够的动力降低存量贷款利率。 但不排除部分银行，尤其是住房贷款存量较多的国有银行，会以社会责任为导向，降低存量贷款利率，以拉动消费。
由于存量房贷利率下调会压缩银行利差，增加经营压力，银行主动降低利率的动力较弱。 这可能需要一个明确的监管调整方案，因此降低存量房贷利率还需要时间。
对于存量房贷利率调整的可能路径，招商证券认为，存量房贷加点下调的可能方案是，如果存量房贷加点高于最新的点加利率，当前地区，房贷加点可能下调至最新点，低于最新加点的幅度保持不变。 由于房贷利率需要遵循地区下限，存量房贷利率低于当地现行新利率是不合理的。 为了推动现有房贷利率调整，银行可以在手机银行、网上银行等设立调整申请环节，让客户自主申请，也可以到网点线下申请，操作难度很低。
从行业来看，人民银行政策对房地产行业的支持力度大、覆盖面广。 各部门要稳步推进住房购买领域工作，积极激发住房消费市场活力。 有关金融机构也应围绕这些领域积极做出调整并提供相关支持。
董希淼进一步指出，考虑到存量房贷利率调整可能影响银行利差稳定，进而影响银行降费和让利给实体经济的连续性，央行可以通过结构性货币政策工具，对影响力较大的银行提供阶段性支持。
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