住宅小区业主大会、业主委员会运行管理制度细则，接下来都将有所依据。近日，市建设局正式印发《厦门市住宅小区业主大会和业主委员会工作指导规则》(以下简称《指导规则》)及配套4份示范文本《厦门市住宅小区管理规约》《厦门市住宅小区业主大会议事规则》《厦门市住宅小区业主委员会章程》《厦门市住宅小区业主委员会工作运行机制》。
这套文件将全方位规范我市业主大会、业主委员会运行管理机制，为实现社区依法自治管理奠定基础。今日，本报为您解读文件核心亮点。
亮点1
明确首次业主大会召开事项 破解业主大会召开难
为破解当前住宅小区业主大会召开难、决议难的问题，《指导规则》就业主大会召开的相关事宜进行了进一步明确。
首次业主大会如何召开?《指导规则》提出，符合成立业主大会条件的，建设单位应在三个月内向所在地的街(镇)提出筹备召开业主大会首次会议的书面申请;建设单位未提出书面申请的，社区应向所在地的街(镇)提出书面申请;十个以上业主也可以向所在地的街(镇)提出书面申请。
首次业主大会会议筹备组需由业主代表和建设单位、街(镇)、社区等五人以上单数组成，筹备组组长由街(镇)代表担任，业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组的主要工作包括:确定首次业主大会会议召开的时间地点及议程;核计业主在业主大会首次会议上的票数及制定表决规则;按照示范文本要求，草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会章程、业主委员会工作运行机制;确定业主委员会委员候选人名单等。筹备组应当自成立后60日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
之后，业主大会可采用多种形式开展，包括集体讨论、电子信息技术或书面征求意见等形式，开展定期会议或临时会议。值得一提的是，针对业主委员会逾期不组织召开业主大会会议的情形，街(镇)将责令其限期召开，业委会仍不召开的，街(镇)应牵头召开业主大会会议;对业主委员会一年以上无法自主召开会议的，街(镇)可直接组织召开业主大会，选举产生新的业主委员会。《指导规则》还鼓励街(镇)设置物业专管员，协助各小区物业管理并监督业主大会、业主委员会的运作。
亮点2
对业委会委员人选提出门槛要求 规范业委会运作
业主委员会作为业主大会的执行机构，是推动小区规范自治的关键。针对当前存在的一些业主委员会不作为、乱作为及运作不够规范等问题，《指导规则》从业主委员会的选举规则、人选把关、到运行规则进行了详细的指导。
业主委员会如何产生?《指导规则》明确业委会由业主大会会议选举产生，由5至13人单数组成，也设置了人数突破条件;在换届选举方面，业委会任期届满前3个月，应组织召开换届选举，并报告物业所在地的街(镇)。在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街(镇)将责令其限期换届选举，逾期仍不组织的可由街(镇)指导、监督下的社区代为组织换届选举工作。
业主委员会能否良好运作，把好人选关是关键。对此，《指导规则》对业委会委员人选提出了门槛相应要求，业主委员会委员应具备一定工作能力、工作时间，且无连续三个月以上或累计六个月拖欠物业服务费、专项维修资金等行为;鼓励和支持党员干部、社区“两委”班子成员以及有财经、法律等专长的业主参选，充分发挥党员先锋模范作用，坚持在党的领导下开展物业管理活动。
在业主委员会的人员架构设置上，《指导规则》明确应推选业主委员会主任一人、副主任一人、监察委员一人、财经委员一人、其他委员若干人;倡导党员业主担任监察委员，负责档案管理、印章管理;倡导具备财务经验或业务知识的业主担任财经委员，管理小区财务。通过合理设置岗位，明确职责分工，推动业主委员会良好运作。
在规范业委会运作方面，市建设局配套出台示范文本《厦门市业主委员会工作运行机制》，明确业委会应设立印章管理、工作档案管理制度，建立信息公开、财务管理、接待等管理制度。“职能分工、规范运作，都是为了确保业委会切实承担小区自治职责，提升物业管理工作水平。”市建设局相关负责人表示。
亮点3
鼓励业主引入第三方审计机制 多方联动实现监督保障
近年来，随着业主权利意识的逐步增高，越来越多的业主关注到小区物业专项维修资金、公共收益的使用等问题，但在实际操作中，部分业主、业主委员会因缺乏法律、专业知识，出现物业专项维修资金、公共收益被乱用、滥用等问题。对此，《指导规则》明确，业委会换届前，业委会应在街(镇)、社区指导、协助下对小区进行资产清查，并公示清查结果。若业主、街(镇)、社区对业委会换届前的资产清查结果有疑问，社区可通过召开业主会议形成业主共同决定后，聘请第三方专业审计机构进行经济责任审计并公示审计结果;街(镇)将予以协助，审计费用在经营收益中列支。
同时，街(镇)、社区可根据监督工作需要，委托专业审计机构不定期对纠纷较多小区的相关收支情况进行审计并公示审计结果。“此项规定有助于避免业主委员会权利的滥用，强化业主对小区日常监管。”市建设局相关负责人表示。
要完善小区自治，还需多方联动形成管理合力。《指导规则》规定，街(镇)可及时召集信访、公安、司法、物业、城市执法、应急管理等相关部门及社区、业主委员会、物业服务企业代表、小区党组织组成联席会议，共同协调解决物业管理中遇到的问题;同时，各级物业行政主管部门将建立、健全物业服务监管信息平台，加强汇总、统计和分析，多方合力实现监督保障。(厦门日报 记者 袁舒琪 黄语晴)
(原标题：市建设局正式印发《厦门市住宅小区业主大会和业主委员会工作指导规则》及配套示范文本，全方位规范业主自治机制——
业主大会业委会运作有章可循)
上一条： 刚刚厦门地铁6号线角美延伸段工程开工!2024年通车
下一条： 地铁2号线运营 截至昨21时共运送乘客27.29万人次
服务热线：17859716698 电子邮件:215858170@qq.com
