地价从1字头到4字头! 2019厦门土地市场冰火两重天

时间：2019-12-27 21:12:33 来源：搜虎网作者：青鸾传媒

　　12月24日本年度的最后一场土拍，因为一日进账150亿和诞生总价地王而火爆全城。同步刷爆朋友圈的还有豪掷75亿斩获枋湖2019P05地块的“厦门恒融晨”，这位新面孔黑马令网友们好奇不已，纷纷猜测其背后金主大咖是谁。日前，有国内媒体向建发相关人士求证获悉，恒融晨为“建发旗下做一级整理的壳公司”。

　　随着黑马的曝光和这场史诗级土拍狂欢的落幕，2019年的厦门土地出让市场也就此画上了句点。这一年，从2字头到3字头，再到1字头，再到4字头，厦门地价走出了一条“过山车”的曲线。

　　回顾这一年厦门土地市场的表现，可以用这么几个关键词来形容：地王刷新(总价、单价)，底价成交，地价腰斩等。今年，厦门岛外地价再次回落，出现1字头地价;岛内则首次出现4字头地价，刷下厦门单价纪录。

　　地王刷新，岛内楼面价突破4.5万/平

　　11月19日出让的枋湖2019P01地块，以总价59.4亿、楼面价4.51万/㎡成为厦门总价和单价“双料地王”。值得一提的是，今年，岛内出让的三幅地块均拍出4万以上的楼面价。

　　12月24日，枋湖2019P05地块以总价75.25亿再次刷新厦门总价地王。

　　底价成交、局部地价腰斩回落至“1字头”

　　今年22幅地块中，有6幅地块底价成交，3幅地块低溢价率成交，主要聚集在海沧马銮湾新城和同安。岛外部分区域再现“1字头”楼面价。

　　6月和11月，厦门两次土拍4幅地块地价仅拍出1.8万+/㎡，而在前2年火热时期，同区域地价3.7万/㎡，特别是翔安南部新城，相邻地块地价几乎“腰斩”。

　　全年地价“过山车” 岛内外分化明显

　　这一年厦门土地市场地价呈现走出一条“2-3-1-4”曲线，4月份集美新城地块破3万/㎡，下半年同区域2万/㎡底价成交;上半年和下半年各一次1.8万+/㎡。年底，岛内地块横空出世，地价刷新至4.5万+/㎡。

　　全年，地价岛内外分化明显。4万+/㎡的地块有3幅，均在岛内;3-4万/㎡的地块仅集美1幅;2-3万/㎡地块数量最多，有14幅;1.8万+/㎡地块4幅。

　　2019年厦门市土地出让总金额同涨29.6%、平均楼面价同涨5.1%。

　　据统计，今年厦门市一共出让22幅商住地块，全市平均成交楼面价25795元/㎡，同比上涨5.1%;其中岛内平均成交楼面价为43686元/㎡，岛外平均成交楼面价为22970元/㎡。

　　从成交金额来看，今年厦门市土拍市场总金额达450.75亿，同比去年(347.79亿)上涨29.6%。土地市场从2016年大热到2017、2018年的冷静，再到今年维稳的基调下，已经逐渐回归理性。

　　从各区成交数据来看，岛内仅湖里区有地块出让，共出让3幅成交总价为157.12亿元;岛外海沧区出让土地数量和面积最多，成交总价占岛外第一，达112.96亿元。

　　岛内总价单价均被刷新;岛外地价呈降温势态，各区差异化明显。

　　今年3、4月份的小阳春，重新点燃了各大房企拿地的热情。其中今年3月份在翔安南部新城的首场土拍吸引了22家房企参与，为今年参与房企数量最多的一次拍卖;4月份集美新城的地块出让，历经165次竞价最终以30997元/㎡价格成交;6月份翔安南部新城再次出让，其中一幅以50%的溢价率成交。

　　进入下半年以后，随着融资和政策等方面的压力，大多数房企在拿地方面都更加谨慎，因此他们往往更愿意将投资往区域中心等较为保险的区域靠。

　　岛内今年出让的三幅地块均取得不错的成绩，其中湖里2019P01地块(中骏)以45102.5元/㎡刷新了目前厦门市土地出让最高楼面价，湖里2019P05地块(厦门恒融晨)以75.25亿刷新了目前厦门市土地出让最高总价。

　　反观岛外，土拍热度整体趋冷，且一度降到冰点。两次4幅地块出现1字头地价，局部地区相比高峰期腰斩。岛内外及各区间成明显分化之势。

　　拿地房企上，本地国企成为今年土拍的成交主力，其中建发、国贸、特房、住宅以及联发5家国企共拿下9幅地块，算上枋湖2019P05地块的话，厦门“龙头”建发房产共斥资111.14亿拿下4幅地块，未来又将占据一方新房市场。

　　此外，今年厦门土拍还有不少房企首次登鹭，例如平安、正荣、首创等企业都多次参与拿地，其中首创共斥资25亿拿下翔安南部新城3幅地块，可见其对厦门或是翔安未来的看好。

　　预计未来，岛内和岛外的楼市分化将更加明显，或许这也将成为岛内外结构分化的开始。

　　今年供地仅完成53.6%，岛内3幅地块不在年初供地计划中。

　　在今年年初的供地计划中，厦门全市拟出让48幅商住用地，总建面约306万方。而实际今年厦门市一共出让22幅商住用地(岛内3幅、岛外19幅)，164万方，仅完成53.6%。

　　从供地计划表中可以发现，48幅用地均来自岛外，岛内今年并无土地出让计划。而年底出让的3幅岛内用地，有很大的提振市场信心的作用，但或也带着些许冲刺年终KPI的目的。

　　明年岛内或有多幅地块出让

　　回顾今年厦门楼市发展，在年初成交量达到顶峰，随后高层频繁强调调控基调，市场观望情绪渐重，下半年市场进入下行趋势。在房住不炒的总基调下，未来市场预期依旧以稳为主。

　　但由于岛内土地和人口的不均衡，导致供需矛盾突出，加上岛内外资源差异，接下来岛内外市场的分化还将持续。

　　目前岛内旧村改造工作势如破竹，预计明年将有更多的土地出让，缓解岛内的“新房荒”。根据官方规划，厦门湖里东部有多个片区启动旧村改造，其中包括湖边水库东、蔡塘、五缘湾北等区域。而岛外依然总体将处于“冷静”状态，但个别如集美新城这种资源较成熟集中的板块会较为突出。

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