重磅消息!
昨天(12月28日)央行通过官网公布了
“存量房贷”的利率政策
你的房贷利率有调整了!
2020年3月开始，“房贷”重新定价
刚刚，央行通过官网公布了“存量房贷”的利率政策。从明年3月1日开始，存量浮动利率贷款的定价基准开始转换为LPR!
简单来说，房贷利率将有以下调整：
1.自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同;
2.自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，定价基准只能转换一次;
3.存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定;
4.金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年;
《中国人民银行公告〔2019〕第30号》全文
为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率(LPR)运用，现就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜公告如下：
一、本公告所称存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。
二、自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。
三、存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含)，执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。
四、金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。
五、如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。
六、金融机构应利用官方网站和网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知存量浮动利率贷款客户，协商约定定价基准转换具体事项，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益。
七、中国人民银行分支机构应加强对地方法人金融机构的指导，确保地方法人金融机构按照统一部署，妥善做好存量浮动利率贷款定价基准转换工作。
房贷，关乎着每个人的钱袋子!那么此次新政后，存量贷款将如何转向LPR定价?存量贷款将如何办?已经买过房的业主，过去的贷款利率将如何办?
首先，先明确一点，什么是“存量房贷”?
就是没有按照LPR(贷款市场报价利率)来定价的房贷。简单的来说，如果你的利率还是按照老的“基准利率+上浮多少”来的，那么你就算是存量房贷。
那么，存量贷款将如何转向LPR定价?这个影响有多大?
公告表示：“商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含)，执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。”
值得注意的是，“基点”加多少，由借贷双方协商确定，什么意思?这类房贷，客户有谈判权，上下浮动有一定的弹性空间。
简单来说，在利率方面，2020年的“商业性个人住房存量贷款”保持利率不变! “之后，从2021年开始，你的房贷利率就可能出现变化了，变化时候参照“利率重定价日”最近的一次LPR和“加点”之和。
也就是说，2020年的这次利率重新定价，你的实际贷款利率不变。但银行会告诉一个“加点”数，替代之前的上浮比例。到了2021年，如果LPR降息了，那么你的房贷利率也会降息，因为“加点”的数值被固定了! 至于10月8日后签署的，已经按照LPR定价的房贷，你的问题在合同里早就明确了，可以不用关心这件事情。
那么，后续的房贷将受什么影响?
当你的房贷利率转向LPR定价后，房贷的变化将参考“利率重定价日”最近的一次LPR和“加点”之和。
打个比方，明年如果LPR降了，那么你的房贷利率也会下降，应为“加点”的数值被固定了!
同时，公告也表示——“如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。”
也就是说，央行给了一个新选择：你可以选择保持房贷利率不变，维持30年!不过，有专家表示中国利率长期是走低的，所以选择1年重新定价一次显然更好。
央行解答：存量浮动利率贷款定价基准如何转换
央行也在同一天发布了《中国人民银行有关负责人就存量浮动利率贷款定价基准转换答记者问 》——
1、推进存量浮动利率贷款定价基准转换的主要考虑是什么?
答：2019年8月17日，人民银行发布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制公告。目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革，人民银行发布了〔2019〕第30号公告，推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。
2、存量浮动利率贷款定价基准转换的原则是什么?
答：一是借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。二是转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。三是转换后的贷款利率水平由双方协商确定，其中，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。
3、存量商业性个人住房贷款定价基准如何从贷款基准利率转换为LPR?
答：自公告发布之日起，银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划，包括系统配套、人员培训等，同时通过多种渠道(包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等)告知客户，在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值)，在合同剩余期限内固定不变;转换时点利率水平保持不变;借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。
同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。以此为例，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。
4、除商业性个人住房贷款的其他存量贷款定价基准如何转换?
答：除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等，可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款，包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。
新政策如何影响楼市
那么，这份文件对楼市来说到底意味着什么，又将如何影响楼市呢?
政策转变周期不变。在2020年，购房者的执行房贷利率不会变好，只是从过去的锚点是基准，改变成为了LPR，计算后的结果与2019年12月一样。
短期内利好购房者。因为LPR短期降低是趋势，特别是在2020年，降息降准是趋势，因此，从短期来看，这一政策有利于存量贷款的购房者，相当于降息，这对购房者算是一大利好。
LPR已经成为新发放贷款的定价基准。从本次存量房贷换锚定执行细则来看，新政充分考虑了存量房贷双方的利益，并且规定存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变(加点可为负值)，不会因此导致购房者利率上涨，这就可以稳定民心，对换锚的平稳过渡起到了较好的保障作用。存量房贷换锚，标志着利率市场化改革的进程进一步加快，这是房贷利率今后的新常态。
因此，整个楼市的贷款基准得到一次规整，再往后意味着没有基准利率存在。这对楼市来说是个大工程，也是一个新起点。
楼市出现宽松苗头。有地产专家指出：“全社会的资金成本降低下，房贷利率上行的可能性就不存在了，而且针对优质区域、优质贷款者，不排除后续房贷利率的继续轻微下调。”
总体而言，在房住不炒的大环境下，目前楼市趋稳，房贷利率也不会有太大波动。这对于购房者来说，自然是个很好的消息。
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