第一太平戴维斯重磅发布2020年中国房地产市场展望《审时·读市》

　　第一太平戴维斯发布《审时·读市 – 第一太平戴维斯2020年中国房地产市场展望》 ，不仅从宏观经济、房地产市场探讨，更深入生活、人口、城市规划等主题剖析2020房地产市场趋势

　　第一太平戴维斯中国区市场研究部高级董事及主管James Macdonald (简可)表示：

　　修桥铺路、筑巢引凤的发展思路令中国的房地产业及经济规模达至史无前例的高度，但其高增长的可持续性正面临考验。在国内经济发展日趋成熟的同时，人口结构、外部经济环境也在发生重大变化，各行各业均在寻求转型调整之时，房地产业由粗放增长向精细运营的升级已成必然。

　　第一太平戴维斯华南区董事长Woody Lam (林木雄)表示：

　　在粤港澳大湾区规划和建设深圳社会主义先进示范区等一系列利好政策的背景下，诸多投资者对深圳投资市场中长期发展前景持乐观态度，市场和项目问询量及实地考察量料将持续上升，大宗买卖亦料将持续增加，买家背景多元化将更为明显。

　　第一太平戴维斯华南区副董事长Alvin Lau (刘蔚海)表示：

　　随着新增供应的入市和项目改造的完成，广州写字楼市场的业主背景将更为多元化，其中不乏经验丰富的开发商和机构性投资者。此外，新写字楼项目产权的完整性较过往亦有所提高，令市场可整售标的数量增加，为更多机构性投资者进入市场和发展更规范的市场机制赋予更多可能性。

　　健康发展理念、人口结构变化及城市规划调整深刻影响市场长期走势

　　过去五年中，经济及社会发展的重心发生了明显转变。在经济转型、服务业结构升级、质优于量、消费升级、转变经济发展方式等关键词之下，健康发展理念已深入人心。对房地产行业而言，无论零售、住宅、办公等具体形态，或是区域控规，都应积极融合这一理念，顺应未来趋势。

　　人口红利为过去四十多年来中国经济增长提供了有力支撑。然而老龄化出现和结构化差异正带来新的课题。地方政府除将应对养老问题，也需创造更多条件，吸引年轻人口流入。

　　2020年是中国十三五规划的最后一年。同时，全国住房信息联网、国土空间规划体系等高规格系统建设预计将在2020年建成或基本建成，推动土地规划和房地产发展进入可持续性更高、系统性更强的新时代。随着经济转型和新型城镇化推进，不同城市正呈现不同的发展路径。成熟、成长和收缩型城市都需适时调整规划，重新思考设计、优化用途。

　　办公市场供过于求仍在持续，政府鼓励实体经济发展举措形成潜在利好

　　持续的金融领域去杠杆及贸易争端对商务活动的影响逐步显现，进而对办公市场租赁需求产生连锁反应。出于对经济前景不确定性及自身盈利能力的担忧，一些企业暂停或收紧投资计划，着力削减成本、节省开支。倾向扩张的企业类型有限，更多租赁行为集中于续约或迁至低成本区位。

　　2019年，全国16个重点城市写字楼供应总量达672万平方米，较去年全年增长22%。续租类交易占比提升，市场去化速度放缓导致平均空置率同比上升1.6个百分点至24.5%。一线城市中仅有广州空置率低于5%，二线城市中仅有重庆、杭州、福州及天津年末空置率同比下降，部分原因在于新增供应较为有限，但仍不足以扭转市场以价换量走势。2019年，16座城市甲级写字楼平均租金下跌2.6%。

　　由于整体租赁需求尚未显著回暖，供过于求局面仍将延续，2020年的办公市场依然面临挑战。预计2020年全国16座重点城市还将迎来近1,128万平方米的写字楼供应，业主方需积极调整运营思路和租赁策略以应对挑战。除租赁条件优惠，对物业进行更具针对性的定位、提升配套和服务，都有助于提升项目吸引力。

　　预计2020年全市甲级写字楼市场将迎来供应高峰，约123.4万平方米新增甲级写字楼面积或于年内交付，尽管需求有所增长，但市场增量持续扩大或令现有市场压力加码，空置率料将延续小幅上升。然而供过于求状况可为租户方提供主动权，因此免租期和合同条款谈判空间将更具弹性，且业主仍将通过以价换量之推租策略以锁定市场需求。

　　2020年，广州写字楼市场预计将迎来近百万平方米新增供应，届时全市写字楼存量将扩容20%。随着项目的集中交付，写字楼市场将逐渐步入阶段性供过于求的市场周期，加之宏观经济的不确定性因素，租赁市场竞争料将加剧。尽管全市租赁需求有望增长，但受新增供应影响，全市空置率仍将结构性升高，同时租金增长承压。

　　图：16座城市新增甲级写字楼供应，2017年至2021年预测

　　数据来源：第一太平戴维斯研究部

　　零售市场展现韧性，民生消费与顶级市场表现稳健

　　得益于庞大的市场规模及持续增长的零售额，中国或将在未来几年超过美国成为第一大消费市场，对国际品牌的重要性不言而喻。新的品类和营销方式不断出现，令市场格局更加错综复杂。新旧竞争项目众多，商场业绩差异逐步放大，前瞻性的定位、合理的商户配比和积极的资管策略愈发重要。

　　2019年，16座城市累计零售商业供应量同比下降11%，为751万平方米。与2018年相比，普遍缺乏具备足够影响力的大型标杆项目。现有优质项目调改带动整体租金走势平稳，全年首层平均租金累计上涨1.3%，空置率微升0.2个百分点至7.3%。其中，空置率最低的深圳为4.3%，昆明则因供应攀至历史新高，空置率升幅最大，同比上升3.4个百分点。

　　预计2020年全国16座重点城市还将迎来近1,090万平方米的零售供应。商场未来收益表现很大程度上取决于运营商专业能力，地段本身已不足以形成足够保障。其中，顶级奢侈品商场受益于境外消费回流，表现仍好于大市。此外，核心商圈的老旧项目改造仍将为投资者关注。

　　2020年，预计有五个购物中心入市，将为深圳零售物业市场带来约33.8万平方米的新增供应。尽管有新项目落成，总体市场表现将维稳。与此同时，那些入市时间较久且动线设计、品牌组合及硬件设施相对陈旧的购物中心将持续着力于物业升级改造，以维持竞争力。深圳零售物业市场的投资兴趣料将持续增长，其中融资成本较低，财务及运营能力较强的核心型和/或核心+型基金公司对深圳整售零售物业表现出更强的收购能力。

　　2020年，广州零售物业市场预计迎来12个新项目入市，共为市场带来144.5万平方米新增供应。由于新增供应总量大，加之各区域诸多即将入市项目皆位于同一商圈，项目间竞争压力预计增大，进一步导致全市空置率上升。但随着番禺、增城及花都等区域基础设施建设的不断推进，非核心商圈的商业氛围将得到推动。

　　图：16座城市新增购物中心供应，2017年至2021年预测

　　数据来源：第一太平戴维斯研究部

　　一线城市豪宅市场走势稳健，开发商融资能力经受考验

　　政府对住宅市场的态度正发生重大转变。过去三四年间，新增家庭债务向住宅市场集聚，银行日益重视这一领域的风险控制，对贷款人资格审查极为审慎;同时开发商资金短缺、楼盘促销的现象并不罕见，市场整合之势已成必然。

　　2019年前十个月，主要的16座城市一手整体住宅成交量同比增长7.5%。其中，四座一线城市同比增长13.3%，好于二线及全国整体水平。

　　一线城市高端市场同样成交稳健，预计全年成交金额同比持平。高端住宅市场正迎来更多差别化的产品出现，除注重项目所在地块所承载的文化价值与随之带来的人文气息，也更多开始回应买家在宜居、智能及环伺左右的高水准服务等方面的需求。

　　受外部经济走势影响，加之外籍员工住房预算缩减及生活成本上升，服务式公寓市场传统的租赁需求来源增长乏力。2019年，四座一线城市高端品牌服务式公寓租金平均下跌1.1%，但预计在2020年将有所企稳。其中，金融服务以及汽车行业的开放对上海和北京形成较大利好。而大湾区的核心城市深圳和广州则有望依靠其在科技和贸易领域的优势，吸引包括港澳人士在内的更多湾区客户。

　　展望未来，住宅市场日益回归城市经济、人口、就业、环境等基本面因素，市场的表现差异化继续放大。值得注意的是，城市的线级已不足以概括差异，几大都市圈的发展将影响未来细分市场走势。

　　图：商品住宅成交均价同比增速，2019年9月

　　数据来源：第一太平戴维斯研究部

　　表：一线城市品牌服务式公寓租金涨幅及空置率，2019及2020预测

　　大宗投资回归一线城市，境外基金积极寻获增值型机会或自建资产

　　2019年整体大宗投资市场行之不易。由于2018年部分大额交易于2019年初最终落定，年初市场反应活跃。但至年中，诸多不确定性因素影响显现，交易双方预期难以达成一致，成交热度逐渐趋冷。虽然年末一线城市出现翘尾行情，但成交高度集中于上海和北京。2019年全国大宗交易总成交额为人民币3,170亿元，同比下降13%。

　　在整体市场面临挑战的背景下，一线城市凭借较好的流动性、透明度及租赁市场基础吸引大量资金集聚。2019年，一线城市大宗交易总成交额占全国比重达71%。其中，上海和北京的成交额分别超过1,000亿和700亿元。

　　国内投资者忙于应对融资困难的同时，国际买家无论是基金还是机构都显得更为活跃，以期把握收购窗口。2019年，来自境外资金收购占比超过40%，同为近五年来最高。国际基金主要关注有价值增值潜力的投资机会，但也有投资方通过自建核心资产或利基资产，着眼长期回报。

　　预计2020年，在经济放缓、供应持续增加的背景下，市场仍将继续处于盘整。从价值角度而言，合适的买入机会将有所增加。投资者对市场预期愈发理性，在收益率维持低位的形势下，有效租金回报愈发受到关注。伴随市场走向成熟，交易量或将有所回暖。

　　图：大宗房产成交总额，2010年- 2019年

　　数据来源：第一太平戴维斯研究部

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