作者丨张敏
编辑丨鲍方明
今年春节后，房地产市场经历短暂复苏后，再次进入深度调整。 二季度以来，房地产市场交易降温，多项指标表现不佳，使得上半年房地产市场数据也呈现下滑趋势。
7月17日，统计局发布数据显示，今年上半年，全国房地产开发投资5.9万亿元，同比下降7.9%，创年内最大降幅。
同期，全国商品房销售面积5.95亿平方米，同比下降5.3%，降幅连续两个月扩大； 商品房销售额6.31万亿元，增长1.1%，增速连续两个月收窄。 受销售障碍影响，房企到位资金增速也有所扩大。
统计局前日公布的数据还显示，70个大中城市中，房价环比上涨的城市数量减少，房价环比下跌的城市数量减少。环比增加。
短期来看，销售不振对各层面市场的影响已经是肉眼可见的。 多数分析师认为，销量是市场繁荣程度最直观的指标。 当前，相比供给侧的调整，需求侧的提振仍需加强。
国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌辉表示，从中长期来看，我国房地产市场正由过去的高速发展转向平稳发展。 决定了。 他认为，从趋势看，随着经济复苏和促进房地产健康发展的政策见效，房地产市场将逐步企稳。
购房者的期望正在改变
经过一季度的短暂上涨后，今年二季度房地产销售开始出现下滑。 从单月数据来看，4月、5月、6月销售规模均为近年来同期低点。
价格方面，统计局公布的数据显示，4月份以来，全国70个大中城市中，房价环比下降的城市数量逐月增加。 截至6月，新房价格环比下跌的城市有38个，二手房价格环比下跌的城市有63个。
值得注意的是，本轮市场低迷期间，除了三四线城市外，热门一二线城市也存在着不小的销售压力。 例如，部分一线城市郊区新房销售低迷。
上海易居房地产研究院指出，上半年销售业绩不佳有两个原因：
首先，购房者的购买力和预期确实发生了重要变化。 购房者“捂钱包”情绪加剧，对房价下跌的悲观预期增强，入市意愿不强。
其次，二手房挂牌数量增加干扰了新房交易。 一方面，二手房供应量的增加给售楼处积累客户带来压力。 另一方面，“卖二手房换新房”的操作遇到阻力，房东无法及时出售二手房，也会影响新房的认购。
中原地产首席分析师张大伟表示，近期市场降温是因为供需基本面没有全面改变。 其中，稳定楼市的政策虽然仍在出台，但边际效应已经减弱，供需双方的信心尚未恢复。
销售业绩不佳给房地产企业的资金链带来了很大的压力。 今年上半年，房地产开发企业到位资金6.9万亿元，同比下降9.8%，降幅连续三个月扩大。 其中，“定金及预付款”指数出现罕见的负增长，这是销售疲软对资金链影响的具体体现。
供给方面，除了投资数据加速回落外，房屋开工面积、新建房屋面积同比均有所下降。 不过，在“保建”政策影响下，近期房屋竣工面积保持正增长。
统计局数据还显示，今年6月份，房地产开发景气指数为94.06，创近年来新低。
政策面有望发力
房地产市场的变化与政策调整密切相关。 中原地产数据显示，今年上半年，各级监管部门发布房地产相关政策的频率约为380次。 到了年中，一些利好政策还在陆续推出。
比如，6月，监管部门下调了5年以上期限的LPR，购房者贷款和还款压力进一步减轻。 7月，《金融十六条》部分规定期限延长，从而为市场注入流动性，改善预期。
但从近期市场表现来看，这些政策的效果尚不明显。
对此，付凌辉在发布会上解释道，从中长期来看，我国房地产市场正在从过去的快速发展转向平稳发展，这是由房地产发展阶段的变化决定的。市场和市场供求的调整。 。
上海易居房地产研究院认为，这一说法非常重要。 “我们要充分认识房地产市场的历史阶段，当前的发展阶段和供求关系已经发生了重大变化，房地产指标的波动也应该放在这样的历史周期中进行分析。”
但短期来看，销售端的低迷状况仍亟待改善。 北京一家上市民营房企相关负责人告诉21世纪经济报道记者，开发商的策略是以销定产、以销定投。 如果销售持续低迷，企业将继续缩减投资，这也会影响供给侧的表现。
消息人士称，近两年来，该公司未在公开市场获得任何项目。 并且由于转售项目减少，该公司已经进行了多轮裁员。 他表示，希望政策面进一步加大对需求的提振力度，让市场复苏。 但公司也需要做好应对市场风险持续明朗阶段的准备。
对于未来政策走势，上海易居房地产研究院指出，鉴于住宅销售对其他指标的重要影响，后续促销仍是重要任务。 预计下半年，各项宽松刺激的购房政策将加快出台，更好稳定交易市场，保障房地产健康有序的基本面。
这也代表了业界的普遍看法。 不过，业内分析人士也认为，即使政策到位，市场复苏的过程仍将是漫长而缓慢的。
付令辉更加自信了。 他表示，下一阶段要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并重的住房体系，实现房地产市场长期稳定健康发展。 机制，继续支持刚性和改善性住房需求，规范住房租赁市场发展，促进房地产市场平稳运行，保障民生需求。
他还指出，从需求看，在“住、住、不炒”政策影响下，投机性住房需求逐步受到抑制，刚性、改善性合理住房需求有序释放，将继续带动房地产开发。 从供给端看，部分房企“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式难以为继，房地产市场供给正在经历阶段性调整。 随着调整逐步到位，市场供应量将逐步稳定。
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