作者丨吴爽、叶麦穗
编辑丨周艳艳
来源丨视觉中国
这段时间似乎每周都会有新的房地产刺激计划。
上周是“认房不认贷”； 前一周是“降低存量房贷利率”。 市场对这些政策的呼声似乎一浪高过一浪，但在银行和行业专家看来，一线城市的“认房不认贷”或许会更加审慎地推进。
7月27日晚，住房和城乡建设部部长倪虹在近期召开的企业座谈会上表示，房地产市场要持续稳定复苏，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实降准在购买第一套住房时。 首付比例和贷款利率、改善住房置换税费减免、个人住房贷款“认房不贷”等政策措施； 继续做好房屋交付保障工作，加快工程建设交付进度，切实保障人民群众合法权益。
其中，“认房不认贷”就像打了一针“兴奋剂”，瞬间刺激了众多观望的买家、卖家、房产中介和银行。
因为这意味着已经购买了房屋或使用住房公积金贷款或商业贷款的购房者，只要还清了贷款并出售了房屋，他们的个人或家族名下实际上并没有任何房屋，他们正在申请新房子。 贷款时，首付和贷款利率按照第一套房子支付。
以上海为例，如果您在上海购买第一套住房，没有公积金或商业贷款记录，首付比例至少为35%； 如果拥有第一套房子但有贷款记录或有第二套房子，普通住房首付比例至少为50%，非普通住房首付比例至少为70%。 可见，第二套房子和第一套房子的首付比例最多相差一倍。 在上海，这可能就是购买内环老房子、小房子和次新房的差距。 由此可见“认房不认贷”的吸引力。
除了首付比例之外，首套房和第二套房的利率也存在差距。 目前，上海首套房5-30年公积金贷款利率为3.1%，第二套房为3.575%； 第一套房的商业贷款利率为4.55%，第二套房的商业贷款利率为5.25%。 从公积金可贷额度来看，第一套和第二套也存在差距。
简单来说，之前的政策从各个维度加大了购房者的权重，限制了他们的杠杆，客观上限制了他们的购买力。
北上广深发声落实，二三线城市已落实
“认房不贷”一出，各地纷纷加大招收力度。
广州市住房和城乡建设局（简称“广州市住建局”）对媒体表示，广州将结合实际情况，尽快出台相关政策措施，大力支持，更好满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场稳定健康发展。
7月29日，“安居北京”微信公众号显示，北京市住建委将结合北京房地产市场实际情况，会同有关部门大力支持，更好满足居民刚性、改善性住房需求，促进北京房地产市场稳定健康发展。
7月30日，深圳市住建局官方账号也发文有类似表述。
7月31日，上海市住房城乡建设管理委员会在微信公众号发文表示，将坚持稳中求进工作总基调，全面准确全面落实新发展理念，因城施策，支持刚性、改善性住房需求，做好保交付、保民生、保稳定工作，促进上海房地产市场平稳健康发展。
易居研究院研究总监严跃进表示，广州此次表态表明一线城市相关部门正在积极谋划周末政策宽松。 信号越来越清晰。 广州的政策基调与其他几个城市类似，即主要以支持和满足刚性、改善性住房需求，即购房需求为主。 这是政策的重点。
他认为，目前不少城市首付比例尚未降至20%，房贷利率仍高于4%。 据易居研究院统计，全国20个重点城市首套房首付比例主要分为35%、30%和20%三个级别。 城市能源等级越高，首付比例越高； 城市能源水平越低，首付比例越低。 从具体城市来看，北京和上海的首付比例最高，为35%。 广州、深圳、苏州、杭州、三亚首付比例为30%。
据21世纪经济报道记者不完全查阅，韶关、杭州、天津、威海、北海等地已实际推行“认房不认贷”。
去年以来，不少城市明确放宽第二套房首付比例和可用公积金贷款额度，虽然没有明确提出“认房不贷”：2022年1月12日，广西北海市房管局公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，明确降低公积金贷款首付比例，对家庭缴费购房的职工最低首付比例由60%降低至40%购买第二套房或申请第二套住房公积金贷款%，成为今年全国首个降低首付比例的城市。
山东省威海市2022年8月25日发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，将购买第一套、第二套自住住房贷款额度由公积金余额20倍提高帐户达到30次。
去年12月13日，浙江省杭州市发布《杭州市住房公积金管理委员会关于调整住房公积金贷款政策的通知》，规定职工家庭无住房、无住房贷款记录或商业贷款的，住房。 贷款记录及相应贷款已结清。 申请住房公积金贷款购买普通自住住房改善居住条件的，实行首次置业政策，贷款首付比例不低于30%。
5月24日，天津市住房公积金管理中心发布《天津市住房公积金管理中心关于调整住房公积金贷款审核标准的通知》（以下简称《通知》），明确调整住房公积金贷款审核标准。住房公积金贷款将于5月25日开始实施。 《通知》称，家庭有两次住房公积金贷款记录的，公积金贷款不再延期； 可用贷款。 事实上，对于还清公积金贷款的二套房，已经实行“认房不贷”。
7月6日，广东省韶关市将稳定楼市新政有效期延长至年底，其中包括将首次购房商业贷款最低首付比例降低至20%； 购买第一、第二套改良住房的公积金贷款首付比例最低为20%。
一线城市大概率不会直接亮牌
但上海、北京、广州、深圳等一线城市能否迅速落实“认房不认贷”仍存疑问。
据记者了解，目前上海的银行和房产销售均表示尚未出台相关政策。
一位资深房地产行业分析师告诉记者，“一线城市现在处于被动等待的状态，因为对于一线城市来说，认房不认贷是他们最后的底牌，不太可能一下子就拿下这个了，底牌已经打出来了，目前各方要密集开会进行谈判，等待哪个一线城市先站出来，但我认为先站出来的城市不会直接实行“认房不认贷”。
上述分析人士认为，一线城市可能会从降低二套房首付比例入手，从目前很高的70%降至60%或50%。 “政策力度由弱变强，首先需要扭转居民预期。此外，各地不愿当领导的另一个原因是‘房子不是用来炒的’底线。”依然不可动摇。”
他表示，目前，上海可能会从普通住房的认定标准和首付比例入手。 “目前上海普通住房的认定标准太低，这或许是更好的第一步。其次，上海二套房首付比例为70%，很高，还有空间。”适当减少。”
广州快速落地“认房不贷”的可能性似乎比较低。
广州大源抵押贷款总经理、房维士创始人郑大源认为，目前广州市仍然认房、认贷。 但从住建局目前的表态来看，未来还会出台一些细则来激活市场流动性。
“如果单看‘认房不贷’的政策，就是说只要当地没有房子，就算第一套房，不管是买的还是贷的，而且其他地方是否还有未偿还的房贷等等都没有关系，不过，这个政策的力度并不是历史上最大的，2009年的政策是，即使本地有房子还没有结算如果购买第二套住房用于改善用途，房贷首付仍可享受30%的优惠，且利率不低于30%的优惠，与首套政策几乎相同。但从现阶段来看， “认房不认贷”对于房地产来说涉及杠杆，也就是说可以用较低的首付购买更贵的房子，这也是可以理解的，大大提高了老百姓的购买力。 郑大元说道。
郑大元判断，本轮政策刺激会对房价产生一定刺激，但目前的销售压力太大，所以房价上涨需要一定的时间，会受到一定的涨幅限制。 国家放松调控的政策本质上是让房子流动，而不是让房价暴涨暴跌。
不过，对于实施步骤，广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳提醒，相关政策必须细化落实，后续需要各部门共同推动。各地财政管理部门积极落实。 具体实施过程要根据城市来实施，即各地区不会以同样的速度、同样的力度实施，而是有先有后，政策力度也有差异，政策力度也会有所不同。不能一次性应用到最后。
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