这个盛夏，接连召开的几次高层会议，让楼市的预期彻底升温。
7月31日召开的全国人大常委会指出，要根据不同需求、不同城市，调整优化房地产政策，出台有利于房地产市场平稳健康发展的政策措施，加快推进房地产市场平稳健康发展。研究构建房地产业发展新模式。
过去一周左右，这已是监管层第四次就房地产市场发声。 北上广深四个一线城市也纷纷表态，要积极满足刚性和改善性住房需求。 业内认为，中央楼市基调发生重大转变，热点一二线城市政策空间已打开。
第一财经记者了解到，目前一线城市房地产市场仍处于较低水平，但受未来政策预期影响，市场已悄然经历动荡。 一些二手房业主不再降价“割肉”卖房，甚至有少数业主悄悄上调价格。 挂牌价。
多家机构表示，目前核心城市政策优化空间较大，如优化“房贷认定”政策、降低首付比例、降低贷款利率加分、调整房贷利率等。一般住房的认定标准。 影响大。
二手房业主“闻讯心动”
一向平静如湖的一线房地产市场，近日却掀起了淡淡的波澜。
7月31日，上海市住房和城乡建设管理微信公众号发文，大力支持刚性和改善性住房需求，促进上海房地产市场平稳健康发展。 此前，北京、广州等一线城市公开表示将支持房地产市场稳定发展。
更重要的是，住建部近日表示，要进一步落实降低首套房首付比例和贷款利率、税收减免等政策措施住房置换、个人住房贷款“认房不认贷”。 市场对放松管制的预期。
政策连续吹，一线市场怎么了？ 记者在采访中发现，目前业内各方都在等待调控靴子落地，但二手房市场却已显得蠢蠢欲动。 北京西城区一位房产经纪人表示，过去一周，市场确实出现了活跃的迹象，因为受政策传闻影响，前来询问购房的客户增多。
西城区另一家房产中介人士表示，近期市场出现变化，参观人数和成交量有所增加。 部分业主提价，大多是将挂牌价提高20万至30万元。 他认为，目前市场正处于政策窗口期。 如果该政策预计实施，将对开发商和业主产生较大影响； 在此之前，涨价的业主很可能很难对付。
北京朝阳区亚运村的一位房产经纪人表示，业主涨价仍属于例外情况，但不少业主并不急于降价出售，而是待售后决定出售价格。政策得到落实。 “现在市场还处于低位，房子很多，等待政策，价格好谈。”
从整体交易数据来看，目前北京二手房市场依然冷清。 据北京市住房和城乡建设委员会官网统计，截至7月30日，7月份北京二手房网上签约量9192份，环比下降20.8%，为2023年2月以来最低，不到2023年3月的一半。远低于北京二手房市场每月网签1.2万户的“繁荣线”。
在备受关注的深圳市场，中介平台上的二手房带数量环比略有增加，但仍在正常范围内。
深圳链家南山中央商务区经理郑元斌告诉第一财经记者，上周（7月24日~7月30日），他所在区域的二手房数量环比增长10%，成交量体积没有明显变化。 “通常当观看量增幅超过30%时，就会判断市场出现明显波动。一般高于其他时间段，因此10%的增幅属于正常水平。”
郑元斌表示，总体来看，他负责的区域比较稳定，买卖双方心态受政策影响较小。 上周重量级房地产政策公布后，几乎没有业主提高挂牌价的情况，因为他们对市场更加看好，业主降价幅度并不大。 而对于购房者来说，由于南山中心区是居住属性强、投资属性弱的区域，目前看房的客户大多是基于独立需求，相对理性，很少有害怕的情况。价格上涨并急于预订房屋。
成交方面，深圳市房地产中介协会数据显示，2023年第30周（7月24日-7月30日），深圳二手房备案套数为713套，环比增加4.1%，呈现小幅反弹。 深圳市房地产中介协会表示，由于双房政策优化以及中央对房地产支持的积极态度等因素，市场开始期待支持政策。
新房市场环比小幅上涨
在政策的打击下，二手房市场出现了小幅波动，新房市场也出现了小幅复苏的迹象。
据诸葛找房数据研究中心数据显示，2023年第31周，15个重点监测城市新建商品房成交量19040套，环比增长25.05%，同比下降30.67%。 “7月份已进入传统的销售淡季，房企推出楼盘的热情有所下降，周成交量连续三周下降，最近一周成交量止跌回升。 ”
克而瑞还表示，2023年第31周，各能级城市成交环比回升，一线指数环比上涨17.12点至92.42，上海成交环比翻倍本月，北京、广州成交环比均增长近20%，深圳成交小幅增长。 倒退。 二线成交指数上涨14.48点至48.96，三四线成交指数上涨11.17点至78.14。
在广州，禾富研究院监测的广州80个代表性楼盘数据显示，近一周（7月24日至7月30日），广州新房成交规模环比增长40% 。 其中，中心区成交量明显回升； 黄浦区在近期利好政策的带动下，叠加了很多优惠充足的项目，部分老客户更愿意“低价入市”。 ，高于7月周均水平，而南沙、增城、花都远郊成交量环比持平。
但整体来看，当前一线城市楼市远未恢复，周度回升也未能扭转月度跌势。
克而瑞数据显示，7月份各能级城市迎来普遍下滑。 一线城市整体成交量预计为196万平方米，环比下降28%，同比下降34%。 上海成交量高位回落，同比减少一半，人气呈现下降趋势。 北京的情况与上海类似。 主要供应区域集中在大兴区，刚性需求和变化对成交的支撑动力有所减弱。 7月整体成交量低于2023年月均值。
深圳的新房市场也不太乐观，开盘打折的情况也不少。 例如，7月下旬，宏发悦见清湖、宏发悦见公园、合正观澜汇三期、宏荣园尚韵花园开业，四个项目开盘折扣分别为19%、91%、86%。 90折、93折，虽给予较大价格优惠，但买家买单不积极，开盘去化率并不理想。 去化率为52%，宏发悦见园开业时去化率为19.5%。
房地产企业不少人也比较理性，心态并没有因为政策井喷而发生明显变化。
一位民营地产公司人士表示，他觉得调控和市场变化会是一个渐进的过程，不会出现突然的大变化。 另一位民营地产公司人士也表示，一线市场的变化还没有这么快。 七、八月也是传统市场的淡季。 “最近来公司楼盘的人流量有所增加，我们判断是因为炎热的天气稍微退去，客户出行方便，政策也不好，才会这么快。”
多位十大房企人士也表示，自从国家高层为房地产定调以来，市场并没有感受到明显的变化，各地房地产的客户参观量也有所下降。波动不大，有待进一步观察。 “现在兴奋的只是资本市场，还得看具体的落实政策。”
随着政策空间的开放，预期发生变化
截至目前，市场年底高层定调引发的波澜尚未扭转市场走势，各方都在等待各地新政策的落地。
中国指数研究院指数业务部总经理曹晶晶表示，目前仍实施相对严格限制政策的城市大多是核心一二线城市。 预计长期过热阶段的核心一二线城市出台的政策将逐步优化，房地产行业将迎来政策底部。
从不同需求来看，刚性需求和改善性需求都是政策的重点。 预计二线城市将优化住房和贷款政策，降低居民购房成本，促进刚性需求和改善性需求的释放。 同时，对于二套房首付比例较高、贷款利率加点较高的核心城市，或将迎来政策优化，满足居民合理住房需求。
“在全国市场持续下行的背景下，一线城市很难独善其身，尤其是广州、深圳，市场已经连续两年多持续下行，北京、上海也面临下行“近期房地产量价压力较大，一线城市的调控政策还是比较严格，这些政策是在市场火热的时候出台的，急需优化调整。”她表示。
具体来说，北上广深可优化的楼市政策包括：“认房认贷”政策，降低首付比例、降低贷款利率、加分； 按区落实非住宅、离婚房限购等限购政策，助力郊区去库存； 优化销售和价格限制政策，降低交易税等。
今年7月，房地产中介机构乐友家调查的购房数据也显示，深圳市民最希望获得的政策支持包括降低房贷利率、降低首付比例、放开指导价、放开限购、认购等。房子，但不是贷款。 其中，降低房贷利率的呼声最高，其次是降低首付比例，分别占比28%和21%。
贝壳研究院数据显示，7月份一线城市首套房贷款平均利率为4.5%，二三四线城市为3.88%。 一线城市4.80%。 如果核心一二线城市的政策能够及时落实并优化调整，将有利于市场稳中求稳。
深圳一些房产中介从业者告诉记者，今年以来，深圳二手房交易量最大的买房需求是结婚，而改善型需求则卡住了。 如果房子认了但不贷，改善需求就可以释放。 一位房地产企业人士表示，如果“认房不贷”政策放宽，预计将释放大量改善型住房需求，这将对楼市产生较大影响。
易居研究院表示，一线城市供需关系发生重大变化，包括二手房挂牌量激增、房价高点预期上升、郊区新房去库存压力加大，学区房等传统热点地区降温。 但一线城市情况复杂，结构性差异明显。 在此基础上实行差别化宽松的购房政策，确保房地产市场平稳健康发展。
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