作者丨张鑫
编辑| 张明新
图片来源| 涂冲
近期，六大国有银行相继与房地产企业召开座谈会，积极表达对房地产企业融资的支持。
据21世纪经济报道记者了解，今年几次与房地产融资相关的重要会议和六场银企座谈会的关键是“平等对待所有人，满足不同所有制房地产企业的合理融资需求” ”和“毫不犹豫地对待正常经营的房地产企业。” 贷款、撤贷、断贷。”
业内人士表示，银行的表态将有助于市场预期和信心的恢复，但化解房地产风险的根本出路在于恢复房企的自生能力——销售回款。 有关专家提醒，虽然政策提出对各类房企平等提供融资，但对于“三条红线”（扣除预收账款后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%，且现金与短期负债比率大于1）对于范围内的房地产企业，银行仍要以风险控制为最低标准，审慎考虑其融资后的还款能力。
六大国有银行表态积极
近期，各银行积极响应中央金融工作会议精神，落实国家相关部门政策要求，召开房地产企业座谈会。 截至发稿，六大国有银行已召开相关座谈会，听取房地产企业融资需求，改善房地产企业融资环境。
11月21日至22日，农业银行与万科集团、龙湖集团、朱孟义家族集团等企业高管进行业务座谈； 11月24日，建设银行与龙湖集团、万科集团、新城控股等6家房地产企业开展业务座谈会； 11月27日，交通银行与万科集团、绿城中国、龙湖集团等15家房地产企业召开座谈会。
11月30日晚，21世纪经济报道记者获悉，工行正在积极与多家重点房企对接，进行一对一沟通。 12月4日，中国银行发布消息称，集团高管近期积极走访绿城集团、龙湖集团、万科集团等多家混合所有制、民营房地产企业进行一对一交流。 同日，邮储银行表示，近期已通过一对一会谈的方式与8家房地产企业进行了深入交流。
回顾六大国有银行座谈会上的交流可以看出，房地产企业对融资需求表达了一定的预期，各家银行也对房地产企业的合理融资需求表示支持。
（六大国有银行召开房地产企业座谈会相关内容，21世纪经济报道根据采访及公开信息整理）
其中，与中国银行的走访交流显示，目前房地产企业普遍对新投资项目的贷款额度保障表示担忧。 与此同时，各房企纷纷表示持有各类商业地产，渴望快速、充分利用这些资产。 获取企业日常运营所需的资金。 对此，中国银行表示，对不同所有制房地产企业一视同仁，并在业内率先推出经营性房产贷款产品，有效支持房地产企业通过自有房产资产获取资金，目前余额达到1500亿元以上。
在建行银企座谈会上，部分房企代表认为，当前面临阶段性困难和流动性偏紧，市场预期需进一步稳定。 下一步的关键是提升精细化管理水平和产品力。 建设银行表示，针对经营正常的房地产企业，将加大境内外联动服务和母子协作，通过信贷支持、投行服务、债券投资、延期还款等综合金融服务，帮助企业提高流动性。还款安排的调整。 帮助房地产企业渡过周期，做好“保交付、保民生、保稳定”工作，促进房地产市场平稳健康发展。
在交通银行银企座谈会上，与会房地产企业就授信额度、债券发行与投资、“三大工程”等具体需求和合作点进行了沟通和交流。 交通银行承诺一视同仁地支持不同所有制房地产企业融资，通过三专业两层次的“3+2”机制为公有制房地产企业提供金融支持服务。 其中，“三专”包括设立专项工作班、打造专属审批通道、实施改善资产负债表专项方案； “两专”是指平等支持不同所有制房地产企业融资，推动保障性住房建设、城中村改造、“扁平化发展”。 “应急两用”公共基础设施建设“三大工程”。
工商银行与房地产企业重点就“保交房”、化解风险等问题进行深入探讨，表示将加大房地产开发贷款、个人住房抵押贷款、并购贷款、银团贷款等方面的资源投入、债券承销和投资等，支持房地产企业在各个周期都有多维度、合理的融资需求。 同时，对非国有房地产企业，通过优化信贷政策，建立健全“敢贷、愿贷、能贷、愿贷”的长效机制，加快推进非国有房地产企业“敢贷、愿贷、能贷、愿贷”的长效机制。贷款审批、明确责任免除等，不断提高非国有房地产企业质量。 公司的服务质量、效率和支持。
助力化解房地产风险
今年以来，房地产企业的融资需求更加迫切。 10月底召开的中央金融工作会议强调，要完善房地产企业主体监管制度和资本监管，完善房地产金融宏观审慎管理，满足不同类型房地产企业合理融资需求产权平等，根据城市政策用好政策工具箱，更好支持满足刚性住房、改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，打造房地产新模式发展。
11月17日，央行、金管局、证监会联合召开金融机构座谈会，明确提出要坚持“两个毫不动摇”，满足实体经济合理融资需求。毫不犹豫地向不同所有制的房地产公司放贷，也毫不犹豫地向经营正常的房地产公司放贷。 、撤回贷款、切断贷款； 同时，支持民营房地产企业发行债券融资，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。 坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持力度，推动行业兼并重组。 要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动房地产开发新模式建设。
11月27日，央行、国家金融监管总局等八部门联合发布《关于强化金融支持措施助力民营经济发展壮大的通知》，提出25条支持民营经济的具体措施。 文件明确提出落实金融支持房地产市场平稳健康发展等政策，保持信贷、债券等重点融资渠道稳定，合理满足民营房地产企业融资需求。 鼓励银团贷款发起行、牵头行积极发挥牵头协调作用，对遇到暂时困难但产品、发展有市场的民营企业，按照市场化原则提前满足持续融资需求。项目前景、技术市场竞争力，不盲目满足融资需求，暂停贷款、抑制贷款、抽贷、终止贷款。
12月4日，中国人民银行党委书记、行长潘功胜在《人民日报》发表署名文章表示，要平等满足不同所有制房地产企业合理融资需求，保持房地产业平稳运行。房地产市场应该维持。 为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本金融支持，完善住房租赁金融政策体系，加快构建房地产开发新模式。
从上述内容可以看出，“平等对待，满足不同所有制房地产企业合理融资需求”成为关键。
一位房地产企业融资资深人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示，从现实角度来看，“平等”地满足不同房地产企业的融资需求是很困难的。 国有和私营房地产公司的信用背书流程存在差异。 因此，两者的担保和增信措施也存在差异。 目前处于“三条红线”之外的房地产企业，无论是国有还是民营，只要基本面尚可，都可以给予合理的融资支持。 但对于“三条红线”以内的房企，银行仍要以风险控制为最低标准，慎重考虑其融资后的还款能力。
国海证券首席经济学家夏雷对21世纪经济报道记者表示，银行这样的表态有助于市场预期和信心的恢复。 恢复融资是第一步。 要真正摆脱困境，房地产市场需要回暖。 “只有房地产市场企业‘销售回款’自主造血能力恢复，才能真正走出困境。”
对于当前房地产风险的核心，前述房企资深金融人士向21世纪经济报道记者表示，主要原因在于下游房地产市场需求疲软，销售资金回笼困难。 资金回笼困难，使得房地产企业在融资拿地、设计开发、营销等周转环节无法形成有效闭环，造成巨大的现金流风险缺口。 这让金融机构担心房地产企业后期无法按时偿还贷款。 因此，金融机构不断加大增信措施、借款利率、还款措施等借款限制，最终导致整个房地产市场不可避免的融资困境。 该人士认为，当前解决房企困境的实质在于减少房地产市场供给，加快市场去库存步伐，同时引导公众购房预期。的政策。
“化解房地产风险关键在金融，彻底化解房地产风险靠销售。” 夏雷还表示，健康的销售收款和融资是房地产行业不可或缺的翅膀。 目前，房地产销售仍较为疲软，主要原因是购房者信心不足，项目卸货存在一定困难。 房地产企业收款困难，会影响其后续还款能力。 因此，房地产行业迫切需要形成从销售到债务化解的良性循环。
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