简介：“美国目前的住房库存约为2.5个月的销售量，远低于6个月的均衡点。”
作者 | 第一财经日报 冯迪凡
由于多重因素叠加，美国房价屡创新高。
一方面，房贷利率大幅上升，房价难以为普通老百姓所承受。 另一方面，供应紧张不但没有改善，反而更加严重，购房者的需求仍然超过住房供应。
金鹰地产投资公司执行合伙人陈跃武告诉第一财经记者，根据近期发布的最新标准普尔凯斯-希勒指数，2023年7月美国平均房价同比上涨1% ，创历史新高。
他解释说，“美国目前的房地产库存约为2.5个月的销售量，远低于6个月的均衡点。目前美国的房地产库存只有2018年之前的一半”疫情期间，美国房地产市场供不应求，推动房价持续上涨。
但可以看到的是，美国房价涨跌仍存在明显的地区差异。
美国房价创历史新高
最新的标普凯斯希勒指数显示，2023年7月美国平均房价同比上涨1%，创历史新高。
同时，自2023年1月以来，标普凯斯-席勒平均房价指数上涨了5.3%，抵消了从去年6月峰值到今年1月市场放缓的房价累计跌幅5% 。
其中，房价同比涨幅最高的三个城市是芝加哥（4.4%）、克利夫兰（4%）和纽约（3.8%），而同比房价跌幅最大的城市是拉斯维加斯（-7.2%）和菲尼克斯。 （-6.6%）、旧金山（-6%）和西雅图（-5.5%）。
陈跃武向第一财经解释道，“更能体现楼市现状的，是每月房价的变化。”
“美国7月平均房价较6月上涨0.6%，标普凯斯希勒指数覆盖的20个城市均出现环比上涨，房价增速较上月有所放缓。前六个月。” 他表示，“美国房价于2022年6月达到顶峰，随后六个月下降，并于2023年1月开始反弹。”
“美国7月平均房价已超过2022年6月，创历史新高。这表明美国房市8个月前的中期调整已经结束。” 他还表示，预测范围包括佐治亚州亚特兰大和德克萨斯州达拉斯。 2023年房价将上涨约5%至10%。
房价太高，买不起
美国居高不下的房价已经让居民越来越难以承受。
美国商务部公布的新屋销售数据通常被视为美国房地产市场的先行指标。 美国商务部公布的8月份美国新屋销售数据显示，高房价和高抵押贷款利率正在抑制美国房地产市场的销售。
8月，美国新屋年化销量为67.5万套，为2023年3月以来最低； 8月新屋销售环比下降8.7%，也是2022年9月以来最大环比降幅； 当月，新房销售中位价为43.03万美元（约合人民币314万元），这一销售价格远高于疫情前的水平。 全国房地产经纪人协会还报告称，截至8月底，全国现房中位价为40.7万美元，同比上涨3.9%。
房地产数据提供商 ATOM 对美国 572 个县进行了调查，结果显示，99% 的地区的房价中位数对于年收入约为 71,214 美元的购房者来说是可以承受的。 报告称，“最新的趋势延续了两年的模式，即对于美国普通工薪阶层来说，拥有住房变得越来越困难”，这是遥不可及的。
洲际交易所集团企业研究副总裁安迪·瓦尔登表示，当前的住房市场非常昂贵，美国住房要恢复到疫情前的承受能力水平，必须出现三种极端情况之一，也就是A价修正 35%，或利率下降 4%，或收入增加 55%。
他还表示，虽然房价有很大的变化潜力，但由于库存不足，本应回调的房价因利率上升而居高不下。 “进入8月后，最新的房地产数据蓬勃发展，但购买力仍下降了6%左右。”
贷款利率飙升至近8%
目前，美国居高不下的房贷利率加上不断飙升的房价，已经超出了很多普通购房者的经济承受能力。 30年期固定抵押贷款利率徘徊在20年高点附近，并逐渐逼近8%。
第一财经记者测算，首付20%、购买40万美元房屋的购房者，与疫情期间低点相比，每月房贷还款额约为930美元（约合人民币6800元）。 ）。 一年前，30年期固定抵押贷款利率约为5.89%，而疫情期间利率低至3%。 在抵押贷款利率几乎是三年前两倍的情况下，房价仍在上涨，这主要是由于缺乏可供出售的房屋。
与此同时，在大流行之前锁定低抵押贷款利率的卖家不愿出售房屋，导致急于采取行动的买家几乎没有选择。
“虽然利率杠杆正在压低需求，但它也拉低了供应，”瓦尔登说。
“就供应量而言，我们实际上比去年减少了 8%。经季节性调整后，今年迄今 70% 的市场供应量出现下降。这造成了市场僵局，”他解释道。
最近的一份报告显示，7月底美国市场上的可售房屋数量比去年同期下降了9%以上，比2020年初疫情前的数字下降了46% 。
美国刚刚公布，美国8月新屋开工量降至2020年6月以来的最低水平。当月住宅开工量下降11.3%，年化开工量为128万套。 这就构成了一个奇怪的循环：新房开工越来越多。 许多美国人买不起新房，建筑商开工的热情也降至五个月以来的最低点。 尽管如此，由于现有房屋的库存极其有限，建筑商仍然有机会吸引更多潜在购房者。
陈跃武告诉第一财经记者，目前美国通胀率已降至3%。 “美联储7月加息25个基点后，市场预计美联储最多再加息25个基点后将停止加息，并在2024年初启动降息周期，当抵押贷款利率将大幅下降时。”
他认为，上述情况将推动美国房地产市场更加快速增长，增速将重回10%以上。 “投资者应该利用当前短暂的时间窗口，在房价飙升之前提前做好布局，在当前低价购买足够的房产，以便在未来房价快速上涨时获利。”
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