“全区房子年利率3.2%”，“节后降息，贷款利率低至2.9%”。 存量房贷降息后，一些贷款中介在社交平台上“翻新”套路，用低息噱头继续吸引客户。
广东东莞某镇一新项目业主卓灵（化名）近日接到类似“再融资”业务的电话。 他向记者透露，这些电话最初大多自称是某银行的渠道经理，介绍“内部”或“年终福利”贷款产品，称这些产品有内部审批渠道，也可以用来帮助降低贷款利率。再次调高房贷利率。
但事实上，在层层内部审批、高额低息的层层约束下，这些贷款中介机构与银行没有任何联系，而是诱导消费者进行一系列违规操作。 近日，河南、湖北、贵州等地银行发布声明，提醒消费者注意贷款中介风险，并否认与中介机构合作开展贷款业务。
再融资中介“翻新”套路
近日，第一财经记者以咨询业务为由联系了广东地区多家贷款中介机构，发现一些中介机构的“转贷降息”服务背后的业务实际上是将房贷转为经营业务。贷款，即引导消费者使用过渡资金结清贷款。 住房贷款是以公司法定代表人或股东的名义将房屋抵押给银行，向银行取得商业贷款。
这些机构以“贷款降息”为主要噱头来吸引客户。 今年3月接受采访时，上述贷款中介宣传称，再融资后的经营性贷款年化利率大多在3.4%至3.8%。 然而，在最近的采访中，他们经常声称经营性贷款的年化利率最低可以低于3%。
“近期市场整体降息，经营贷款利率也进一步下调，是再融资的好时机。” 广州一家贷款机构的中介告诉记者，如果房贷230万元，年化利率4.5%，降息后可以调整为2.9。 %，一年可节省3.3万元，总共可节省近90万元利息。
她介绍，目前她的机构可以联系银行规划两种经营贷款：10年先息后本和20年等额还款，利率均为2.9%。 但记者详细咨询后发现，即使满足一系列条件，实际利率依然在3.1%至3.3%之间。
除了以低利率为噱头外，一些贷款中介还利用现有房贷利率下调的时机，试图通过包装银行官方身份、混淆概念等方式误导客户。
其中一位自称是某国有银行渠道贷工作人员的贷款中介邱月(化名)告诉记者，他们在银行有“内部关系”，可以降低当前的房贷利率。基础。 同时会有专人跟进。 在办理“再贷降息”相关业务时，可以帮助客户加快银行贷款申请审批速度，跟进提前还款流程，从而控制过桥资金成本。
“我们有银行渠道，您提交提前还款申请后，我们可以帮您加快办理速度。” 据他介绍，他们还将利用房产证信息同时确认在新银行可以申请的经营贷款限额。 如果客户需要，我们还可以帮助提高房产的评估价值进行“超贷”。 除了支付提前偿还贷款的金额外，还可以提供一些额外资金。
记者向华南某国有银行分行财务经理核实了上述说法。 该财务经理表示，银行的提前还贷流程通常都有具体的审批程序，很难直接干预。 这些贷款中介的很多承诺基本上都是“欺骗”。 他们大多只熟悉各银行的操作流程和贷款政策。 他们以此引导消费者进行非法操作，最终的风险还是要由消费者来承担。
存在很多风险
存量房贷降息后为何部分贷款中介仍推荐“再融资”业务？ 不少业内人士认为，主要与利差仍有空间有关。
上述广州贷款中介表示，虽然现有房贷利率下调后，部分客户暂停了再融资计划，但近期经营贷利率也有所下降，且优惠力度较大，与贷款之间仍存在利差。下调后的利率。
中国邮政储蓄银行研究员楼飞鹏表示，我国住房抵押贷款多为长期贷款，利率参照5年期LPR（贷款市场报价利率），同时经营贷款主要为短期贷款，利率按1年期定价。 LPR 为基础。 5年期LPR高于1年期LPR。 同时，以支持小微企业发展为目的，商业贷款、消费贷款利率较低，套利空间进一步扩大。
然而，看似“套利”的背后，再融资业务却隐藏着诸多成本和风险。
卓凌告诉记者，在与多家中介沟通直至签约阶段时，他发现实际降息并不像想象中那么划算，而且还有很多额外费用。 一方面，成本来自“过桥”资金。 按照流程，消费者需要先用中介提供的过渡资金结清抵押贷款，然后再到银行申请商业贷款并返还过渡资金。
但由于贷款周期通常超过一周甚至几个月，过渡资金的成本并不低。 卓灵介绍，目前市场上中介资金的日利率通常在“五万”左右（即万分之五），这意味着如果要更换230万元的房贷，需要支付1150元。每天利息，1个月利息可能高达3万到4万元。
另一方面，这些机构通常收取较高的服务费。 记者联系多家中介发现，服务费基本都在1点以上。 例如，100万元的再融资订单，服务费至少为1万元。 。 在商业贷款过程中，如果您不具备企业主资质或不符合相应要求，则需要额外支付“包装”费用。
除了高额费用外，“再融资”后贷款期限也会缩短，每月还款压力可能不降反增。 一位去年办理过再融资业务的东莞业主告诉记者，他把利率为5.8%的住房贷款转成了利率为3.8%的商业贷款。 原来贷款300万元，30年等额本息还款，每月还款17000多元。 元。 转为10年期商业贷款后，每月还款额约为3万元。 同时，他们还需要承担“撤贷”的风险。 一旦银行检查到资金非法流入房地产市场，贷款缺口必须在短期内填补。
“再融资、降息的操作毫无意义，而且风险很大。” 易居研究院研究总监严跃进告诉第一财经记者，这种将传统抵押贷款业务转变为经营性贷款的操作，将购房者像企业主那样“打包”。 但也存在几个问题。 首先，这种“包装”也需要成本。 其次，商业贷款的期限（大部分）只有1至10年，因此每月还款的压力实际上增加了。 三是银行的贷后检查会更加严格。
监管机构和银行多次发出警告
近日，河南、湖北、贵州等地银行纷纷发布声明，提醒消费者“再融资降息”以及代理贷款隐藏的风险，同时强调银行贷款不与中介机构合作。
例如，中国银行贵州省分行10月7日在其官方微信公众号上发布提醒，不法贷款中介会冒充“××银行”、“××银行贷款中心”等名义发布贷款广告信息，或向消费者施加贷款限额。 诸如“我在银行内部有关系”、“我可以通过内部程序申请贷款”等说法，诱骗消费者通过他们申请贷款。 事实上，此类中介机构与银行没有任何关系，只是通过虚假宣传来引诱借款人。
河南省郸城县农村信用社10月7日发布公告称，从未与任何中介机构或个人合作开展贷款中介业务，也未授权任何第三方公司或平台开展贷款业务； 在办理贷款业务过程中，除按照合同约定的条款外，不收取“代理费”、“服务费”、“抵押登记费”等费用。
除了银行之外，监管机构近期也发布了风险提示。 10月初，国家金融监管总局宁夏监管局发布风险提示，防范非法贷款中介机构侵害金融消费者合法权益。 提醒消费者增强风险防范意识，警惕推销“低息快”、“贷款限额”的陌生电话或短信，切勿以“贷款”名义推销贷款业务，随意向他人提供敏感个人信息。批准”，不得随意授权他人办理金融业务。
早在2022年底、2023年初，监管就对贷款中介机构进行了一轮集中整治。 2022年底，原银保监会发布风险提示称，一些不法中介机构探寻“商机”，向消费者推销房贷。 这种以商贷代房贷的操作，隐藏着违约、高额手续费陷阱、影响个人信用、破坏资金链、侵犯信息安全等风险。 今年2月2日，深圳市房地产经纪协会发布《关于严禁本市房地产中介机构及从业人员参与非法使用“经营贷”的严肃提示》； 2月13日，辽宁银保监局发布《关于提前还贷的通知》《经营性贷款或再贷款风险提示》，对经营性贷款和再贷款的风险、中介机构规定等进行提示。
严跃进认为，这类贷款业务本身就是违法的，各地还需要加强宣传，特别是加大对企业运营的检查力度，防止各类空壳公司骗取此类贷款资金。 同时，中介机构仍需加大控制力度。
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