在整体向好的背景下，一些基金的底层资产却面临隐忧，尤其是不少产业园区REITs，面临租户租约到期不续租、甚至提前腾空的尴尬境地。 有研究报告认为，研发办公产业园租赁市场恢复尚需时日。 个别租户的变化仍然对入住率造成干扰。 部分工业园区业绩恢复仍需耐心。
大多数REITs第三季度传出好消息
营收方面，三季度共有11只基金底层资产实现营收过亿元。 其中，鹏华深能REIT以6.54亿元的营收位居榜首。 中金安徽交控REITs、平安广和REITs、浙商沪航永REITs、国金铁建REITs等4只REITs均有收入上榜。 超过2亿元，而中信建投国家电投新能源REIT、华夏中交建设REIT、中金普洛斯REIT等6个产品的收入在1亿元至2亿元之间。
从盈利来看，目前上市的28只REITs中，三季度底层资产净利润为正的有27只，其中15只超过千万元。 鹏华深能REIT以1.37亿元的利润排名第一。 平安广州广合REIT、中航京能光伏REIT、国金中国铁建REIT分别亏损8000万元、5300万元、5000万元。 华安张江产业园REIT第三季度亏损18.86万元。
不仅如此，REITs产品成为年内市场撼动红利的“主力军”。 据Wind统计，今年共有25只REITs至少派息过一次。 以中金安徽交控房地产投资信托基金为例，该基金近期发布了年内第三次分红公告。 该基金年内累计分红已达9.13亿。 元。
上述REITs年内累计分红总额达47.87亿元，其中15个产品分红超亿元，高速公路项目分红数量和分红金额均名列前茅。 除上述中金安徽交控房产信托外，平安广州广合房产信托年内也派发股息5.16亿元。 华夏基金旗下两款产品——华夏基金高速公路REIT和华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT分别分三次派发股息，金额分别约为2.37亿元和1.49亿元。
隐忧依然存在
不过，尽管REITs整体经营状况正在改善，但仍暴露出一些问题。 第三季度，部分产业园区REITs入住率下降，导致收入减少。
如上所述，三季度亏损的REIT基金底层资产的一部分是位于上海浦东新区的张润大厦。 此前，哲酷科技（上海）有限公司是章润大厦的重要租户之一。 不过，哲酷科技选择在三季度初返租。 撤资后，长润大厦出租率下降，造成亏损。
入住率的稳定性是影响投资者对产业园区REITs业绩预期的重要因素之一。 华北某公募基金旗下的某产业园REIT第三季度运营也出现了类似情况。 该基金在三季报中表示，截至9月30日，基建项目公司的分时出租率为63.73%，明显低于此前96.15%的数据。
9月5日，该基金宣布收到一位主要客户的提前取消租赁通知。 后者2,197平方米的租约预计于2023年9月底到期，不再续租，3,007平方米的租约预计于2023年9月月底提前退租（原租约于2023年9月到期） 2024 年 7 月下旬）。 9月27日，基金公司再次公告，“经争取，客户已确认原计划返还的3007平方米中的1192平方米提前返还，剩余1815平方米不返还”。暂且。”
该基金在三季报中表示，对于提前退租的客户，在收取相应违约金后，违约金与今年该地区计划收取的租金收入之间的差异将对预测产生较小影响该基金今年基建项目的收入，但可能会对基建项目2024年的收入产生一定影响。
中信证券认为，2023年以来，受宏观经济周期影响，部分产业园区出现租户租约到期不续租或提前解约的情况。 由于重要的现金流提供者撤销租赁，其中一些资产的租金大幅损失。 进入三季度，一方面，原始权益持有人、基金管理人、运营管理机构等参与者加强主动管理，部分资产租赁情况呈现边际回升趋势。 与此同时，工厂产业园和部分研发办公产业园的入住率保持相对稳定，其表现也成为行业的结构性亮点。 另一方面，研发办公产业园租赁市场的恢复尚需时日。 个别租户的变化仍然对入住率造成干扰。 部分工业园区业绩恢复仍需耐心。
二级市场处于休眠状态
在经历了上市之初的暴涨之后，REITs二级市场逐渐平静下来，甚至走出了长达数月的低迷。 中证REITs指数年内跌幅已超过22%，27只产品全部表现失利，跌幅超过20%。 该行业共有5种产品。 上述华北公投旗下的产业园REIT年内甚至跌幅超过30%。 不仅二级市场大幅回撤，也给一级市场参与申购的机构投资者造成了不小的损失。
华北某公募基金经理告诉记者：“我认为REITs在这个时间点被严重低估，尤其是从持续分红的角度来看，跌幅如此之大，更具有投资价值。” 他表示，在二级市场上，另一方面，公募REITs市场的投资将进一步趋于理性。 原股东纷纷增持，体现了对资产的信心。 能够持续提供稳定分红的产品有望受到投资者的青睐。 同时，随着REITs投资策略不断多元化，基于REITs投资策略的资管产品不断创新，市场流动性不断改善，REITs产品的长期投资价值和资产配置价值将进一步得到投资者的认可。投资者。
中金公司表示，本轮调整主要是解禁后项目下跌，导致前期反弹较大、估值较高的项目出现回调，加上近期受流动性紧张影响。金融市场。 投资者可关注本轮二级市场。 调整价格后，对部分业绩稳健的标的给予配置机会。 中信证券也认为，虽然三季报显示各项资产的复苏节奏仍存在差异，但复苏趋势可能更加清晰。 因此，大部分债券的性价比在持续回调下显得更加突出。
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