目前，国内多地已开始试点“商品房按单元内面积销售”。 从保护消费者权益来看，取消共享区域或许是大势所趋。
新京报记者隋坤编辑胡杰校对李丽君
“69平米的房子，合租面积达到了37平米，合租率超过50%。
季女士提供的购房合同显示，该房屋性质为公寓，预计（实际）建筑面积69.75平方米，其中内部建筑面积32.71平方米，分摊总面积建筑面积37.04平方米。
季女士的遭遇并非孤例。 近年来，社会上关于房屋销售共享面积的争议频发。
据悉，市场上流传的“共享池标准”有多个版本。 季女士在电话中告诉新京报记者，她询问过相关专家，得到的答复是“共享泳池面积超过50%肯定不符合规定”。 然而，多位专家和律师向媒体表示，我国对于共享泳池面积尚无标准。
用关键词“共享区”搜索中国裁判文书网，结果显示，相关裁判文书有5万多份，其中刑事案件近百件，民事纠纷4万多件。
新京报记者梳理了百余份判决书发现，判决书中并没有“国家规定分摊标准应该是多少”等字样。 大多数法院都是根据合同约定的共用面积与实际面积是否存在差异来判断的。
房地产专家表示，在很多国家和地区，房屋销售都是按照套房的可用面积来计算的，按照建筑面积来计算已经过时了。 目前，国内多地已开始试点“按单元内面积销售商品房”。 从保护消费者权益来看，取消共享区域或许是大势所趋。
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走廊很宽敞，“可以停车”
购买的房子共用面积较大，季女士在接手房子之前就“听说过”。
2022年，已支付28万元首付的季女士因银行贷款问题等问题想转售房产。 季女士回忆，当她来到西安一家中介店时，工作人员表示，该小区因泳池面积大而在当地出名，“很难转手”。
2023年，社区将正式交房。 季女士告诉记者，当她来取房时，发现楼道宽敞，“可以停一辆车”。 当她进家时，发现房子的面积明显小于购房合同上标注的69平方米。
▲季女士家门外的走廊。受访者提供
季女士称，她联系了房产顾问刘先生，并表示房子共用面积太大，她认为“不合理”。 刘先生回答说，小区本身单价较低，购房合同上也写明了合租面积。 而“有关部门对于商品房的套数比例也没有做出明确的规定。”
季女士告诉新京报记者：“当时合同太长，我没有仔细看。”
7月29日，新京报记者联系上了季女士的房产顾问刘先生。 对方表示，他们“了解季女士的事情”，但该小区的五证齐全，且已向相关部门备案，“完全符合规定”。
据央广网报道，季女士购买的楼盘售楼处工作人员曾对共享面积大的情况进行解释：“小区主打中高端装修，所以采用了大大厅。 、宽阔的走廊、每层的公共厕所和水槽等，提高业主的居住舒适度。”
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有公共面积标准吗？
继季女士买房发生“高公分”事件后，公分面积标准迅速成为舆论热点。
据媒体报道，与商品房预售制度一样，共享面积制度也是同时从香港引入内地的。 泳池面积没有统一标准，最终只能由开发商决定。 一系列费用是由共享面积衍生出来的，比如物业费、取暖费等，都是按照共享面积收取的； 同时，共享区域产生的部分收入并没有分配给业主。 因此，围绕共享区域的争议仍在继续。
华东政法大学房地产政策与法律研究所所长杨勤发表示，国内确实没有公共泳池面积相关标准，只有市场上约定的比例。
这与西安市雁塔区住建局的回应大致一致。 据集木新闻报道，雁塔区住建局值班人员在接受媒体采访时表示：“目前对于公共泳池面积的比例没有明确规定。”
▲季女士购买的房屋内部状况。受访者提供
我国2001年实施的《商品房销售管理办法》明确规定，商品房建筑面积由内部建筑面积和共用建筑面积组成； 根据《（试行）》规定，公共建筑面积分摊按每套（单元）内部建筑面积乘以公共建筑面积分摊系数计算，得出应合理分配的公共建筑面积。由购房者分配。
关于共用面积标准，有一种说法：多层住宅共用面积约为建筑面积的10%至13%，18层以下板房共用面积约为建筑面积的13%至13%。 15%。 ，大部分点式楼盘的共享面积在15%至17%之间。
但上述说法被杨勤发否认。 “目前与共用面积相关的法律概念是2001年实施的《商品房销售管理办法》，其中规定商品房的建筑面积由套房内建筑面积和共用建筑面积组成，但房子的共用面积没有上限限制吧。” 杨勤发说道。
新京报记者注意到，在判决书网展示的相关判决书中，法院大多以合同约定的共用面积与实际面积是否不同作为判断标准，“共用面积超过一定比例”不作为判断标准。
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如何维护您的权利
季女士事件引发网络热议后，不少网友在社交平台上询问购买共享面积较大的房子如何维权。
中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任、房地产专家易宪容告诉新京报记者，签约房屋时应关注共享面积等关键信息买卖同意书。 如果事后感觉不满意，可以尝试与开发商协商先退房。
如果开发商不同意退房，业主该如何维权？ 杨勤发表示，购房者如果购买共享面积较大的房屋，首先要明确一个问题，即房屋开发商是否尽到了合理的告知义务，房屋共享面积是否过大。房屋已在购房合同或其他文件中注明。
《商品房销售管理办法》第十八条第三款明确规定，按照单元（单元）或者单元内建筑面积计算价格的，应当按照建筑面积和分摊的共用建筑面积计算价格。应当在商品房买卖合同中注明。
▲季女士向记者提供的购房合同。受访者提供
新京报记者注意到，在季女士的案件中，双方在是否应提前告知共享区域的问题上存在分歧。
季女士的房产顾问刘先生告诉新京报记者，自己已经履行了告知义务。 “季女士的购房合同上已经明确注明了合租面积等信息，而且在签订合同的过程中，我还特意提醒她注意合租面积等重要信息。”
但季女士并不认同这种说法。 她说，签合同时，她询问对方“是否有什么需要注意的地方”，得到的答案是“没有”。
刘先生告诉新京报记者，售楼处前台“按规定”展示了各房型的合同样本，上面还标明了合租面积等信息。 不过，多位购买该楼盘的业主告诉新京报记者，他们并不知道售楼处展示的合同。 一位男业主表示，购房合同签订时，开发商的工作人员只给了他几页需要签字的内容，理由是“合同都是标准的”。 “没有关于共享面积的信息，直到房子收起来我才知道共享面积这么大。”
杨勤发表示，国内法院已有过开发商因“未履行告知义务”而被判“承担一定赔偿责任”的先例。
此外，业主还可以通过要求测绘机构重新绘制房屋面积来维护自己的权利。 在测绘中，如果业主发现结果与合同约定的面积不同，也可以追究开发商或有关部门的责任。
除上述维权措施外，《商品房销售管理办法》第二十条还规定，当事人未在合同中约定的面积与登记面积有误差的如何处理产权面积，且错误率超过3%的，买家有权退房。
杨勤发告诉记者，对于业主来说，援引这一条款来维护自己的权益是非常困难的。 首先，业主很难证明商品房面积的绝对值误差率超过3%； 事实上，存在一些争议。
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取消共享共享是大势所趋吗？
鉴于种种争议，民间要求“取消公开共享”的呼声越来越高。
杨勤发表示，国家应逐步探索按使用面积出售房屋，逐步取消公租房的概念。 “这样的政策在国外有很多先例，很多国家卖房子的时候都是按照使用面积来定价的。”
据媒体报道，香港早在10年前就正式废除共享区域制度。 自2013年起，香港新房销售须按使用面积标注，否则将罚款100万至500万港元，并判处3至7年监禁； 对于存量房的出售，政府要求卖家提供“适宜面积”和“建筑面积”定价的双重信息。
在国内，一些地区也在尝试取消“共享面积”，按照公寓内部面积出售房屋。
2002年6月，重庆市通过了《重庆市房地产交易管理条例》，以地方性法规的形式要求，商品房销售和预售必须按照房屋使用面积定价。套房。 这使得重庆成为第一个取消“共享区”的试点城市。
在2021年全国两会上，全国政协委员周世宏提交了《取消共享面积》的提案，建议“长期存在的共享面积和商品房——房地产市场的预售制要逐步取消。”
据合肥日报报道，7月28日下午，合肥市召开房地产专题会议，明确提出“为避免共享面积比例过高，要积极探索商品房销售定价”。基于集合内的区域。”
“合肥的政策实施后，提振了市场信心，不排除其他城市也会迅速跟进。” 易宪容说，“不过，泳池区的取消也有两面性。一是因为泳池区往往包含宽敞的空间，公共空间的取消可能会在一定程度上影响房子的舒适度；二是如果公共空间取消但房价总价不降，结果可能导致商品房每平方米单价进一步上涨。”
易居研究院研究总监严跃进在接受媒体采访时认为，目前条件下，即使取消“共享区”，羊毛依然是羊毛出在羊身上，开发商会增加住房价格来填补“共享区域”的成本。 他认为，关键是开发商应该公开标准和细节，比如在购房合同中明确，让购房者感到真诚、安心。
中国经济时报评论称，合肥试点将促进购房者放心购房，避免购房者与房地产开发商、业主之间发生纠纷。 长期来看，我国房地产市场已由总量短缺向供给结构性短缺转变，进入结构优化、质量提升的新发展阶段。 为适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，房地产行业要想吸引购房者，就必须保护购房者的权益，赢得购房者的信任。买家。
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