BANG BANG BANG!
新总价地王诞生!!
厦门2019年度重磅土拍结果出炉!
就在刚刚,
厦门岛外3幅地块
及岛内2幅商住地竞拍落槌!
土拍结果
集美J2019P02地块由 国贸&中交
以31.51亿摘得，楼面价25248元/㎡
海沧2019HP02地块由 建发
以9.98亿摘得，楼面价22007元/㎡
海沧2019HP03地块由 建发
以11.41亿摘得，楼面价22006元/㎡
乌石浦2019P04地块由 联发
以22.47亿摘得，楼面价42832.63元/㎡
枋湖2019P05地块 恒融晨
以75.25亿摘得，楼面价43123.31元/㎡
01 现场直击
本次土拍共出让5幅地块，分别为岛内2幅，海沧马銮湾2幅，集美1幅。出让总建面积约44.9万方，起拍总价128.30亿，堪称2019年年度规模最强土拍。
(点击大图查看)
为了参与这个超百亿的项目，小编怀着激动的心、颤抖的腿，一大早便火速赶到现场，为大家带来热气腾腾的土拍盛况!!
据了解，本次厦门土拍共有17家房企(含联合体)参与角逐，其中岛内两幅优质地块有超10家房企报名。
乌石浦2019P04地块有7家：分别是建发、平安、中骏、旭辉、联发、中梁、正荣;
枋湖2019P05地块有7家：建发、平安、中骏、恒兴集团(厦门长时)、深圳鸿荣源、金茂、厦门恒融晨;
集美J2019P05地块有8家：建发、平安、中海、国贸&中交、住宅&保利、象屿、大名城、集美城投;
海沧2019HP02/03两幅地块有2家报名：建发和平安。
率先开拍的是集美J2019P02地块，从报名房企来看，一场角逐在所难免。开拍半个小时土拍楼面价仅达24006元/㎡，房企们手速偏慢但热情依然不减，随着现场举牌的进行，小编看的也是激动，毕竟集美作为厦门跨岛发展的桥头堡和排头兵，关注度也是极高的!
经过多轮激烈的抢拍，国贸&中交以总价31.51亿元、楼面价25248元/㎡，竞得集美J2019P02地块!
紧接着海沧2019HP02地块由建发，以9.98亿摘得，楼面价22007元/㎡，底价成交。
随后，海沧2019HP03地块由建发以11.41亿摘得，楼面价22006元/㎡，底价成交。
其次，是本次土拍的重头戏，岛内两幅优质地块。这个百亿项目，看得小编热情高涨!期间乌石浦2019P04地块直接加价两亿竞拍。
乌石浦2019P04地块，位于湖里区乌石浦路与兴山路交叉口西北侧，地处厦门岛的几何中心，周边配套资源丰富，交通路网发达。该地块土地面积为18324.458㎡，地上总建面积53260㎡，起拍总价18.37亿，起拍楼面价35017元/㎡。
经过多轮激烈的抢拍，联发以总价22.47亿元、楼面价42832.63元/㎡，竞得乌石浦2019P04地块!
枋湖2019P05地块，位于枋湖北二路与纵四路交叉口东南侧，距离中骏天宸项目以及刚出让的中骏2019P01地块非常近。该地块土地面积为50394.03㎡，地上总建面积174550㎡，起拍总价61.08亿，起拍楼面价35003元/㎡。
经过多轮激烈的抢拍，恒融晨地产以总价75.25亿元、楼面价43123.21元/㎡，竞得枋湖2019P05地块!
02 网友热议
本次土拍可谓备受关注，毕竟从近几年看，岛内可谓“一地难求”，此次一推便是两块，关注极高。
早在土拍前，本号购房粉丝群的网友纷纷对结果进行了预测。比如有大胆预言楼面单价再创新高的，有相对保守觉得难破纪录的;有觉得海沧马銮湾来陪跑、岛外继续凉的，也有看好派觉得集美能扭转冷势站上3万的。
今天随着土拍进行，网友们的讨论也是异常激烈!而土拍结果出炉后，网友直接炸锅。
03 土拍快评
分析之前，看下土拍的背景和地块拍卖条件。
本次土拍，是在下半年厦门土拍冰火两重天的情况下进行的：岛内火热岛外遇冷，岛内2019P01地块破4.5万/㎡，刷新厦门地价记录;岛外地块却不是底价就是低溢价率成交。
地块出让条件：
根据出让公告，岛内乌石浦2019P04、海沧2019HP02、2019HP03地块要求竞得人在项目开工之日起12个月内一次性申请本地块商品住房预售许可证，并一次性全部公开对外销售;
岛内枋湖的2019P05、集美J2019P02地块允许竞得人分两期建设，分两期申请宗地商品房预售许可证，并分两期对外公开销售;
同时岛内2019P04、2019P05两幅地块内商品住房的销售均价不得超过7万元/平方米。
1、限价7万有抑制效果。
本次土拍的杀手锏，售价限不超过7万的规定，一定程度冷却了开发商的热情。忌惮限价令和出于对利润考量，地价回落在所难免。
2、总价压力大和空间有限。
本次土拍岛内两地块，一幅体量大、总价高的门槛，将很多房企拒之门外，竞争相应弱化。与此同时，总价若过高，房企压力不小。毕竟，能拿出60-80亿的房企并不多。而另一幅乌石浦的地块由于体量偏小、开发空间和利润溢价空间有限，单价难冲高。
3、开发商对未来趋于谨慎。
年末，中央高层两度会议定调楼市。虽有宽松之势，但“房住不炒”以及稳楼市预期紧箍咒仍在，大方向不改，开发商对后市趋于谨慎乐观。
4、地价回落，但岛内依然是特殊的存在。
本次岛内地价虽然回落，但依然是最特殊的存在。这一点自不必多说：稀缺性远非岛外可比。地段、资源、配套无可挑剔
5、岛外土地市场依然在降温通道。
下半年，岛外地价遇冷，底价或低溢价不断。从数字看，此次土拍集美地价相比此前岛外2字头虽然有所回温表现不俗，但海沧依然低溢价+底价。并且，集美地块双地铁特质，轨道上盖物业，且位于新城核心，2.5万/平只能算中规中矩。要知道放在市场好时，妥妥3万+。如今这个价格只能说明土地市场依然偏冷;因此本次土拍并未扭转岛外地价预期和下行趋势。撇开岛内市场，如今厦门土地市场依然在降温通道。开发商对后市仍然较为谨慎。
6、国企依然是主角。
建发、国贸、联发纷纷拿地，本次土拍国企依然是主角。这也进一步表明市场处于冷静期，国企抄底明显。
04 后市预判
岛内地价回落，如何影响未来楼市?
首先需要说明的是，岛内市场因为特殊性，不能代表整个厦门楼市。就好像岛内千万豪宅火火的卖，但岛外新盘依然只能冷冷的看。因此，岛内地价创新高或适度回落，对厦门楼市大局影响都不大。创新高或有强心剂作用，但不是核心也不会持久。
我们更关注岛外市场。岛外才是厦门楼市的真实反映。
本次土拍集美地价看似回温，但并未扭转岛外土地市场延续下降通道。岛外地价依旧维持冷势，再次说明岛内市场的特殊，也表明厦门(岛外)楼市没有想象中的那么乐观。岛内地价刺激在前，但厦门楼市将继续维持冷静稳定态势，短期市场难以有大的改观。
不得不说，土拍的提振作用是显而易见的，其冷热说明的是一个阶段和区域的信心。本次土拍至少表明，目前市场依然处于稳定局面。
这里提醒，关于明年走势，我们此前已有预判。在中央高层两度定调后，明年楼市政策宽松度可期。但谨记，大方向不改，稳依然是主流情绪。
当然，我们认为，这并不妨碍明年小阳春的出现。
05 地块详情
最后，再一起来来看看本次出让的5幅地块的具体情况：
详细信息
2019P04地块
周边配套
交通：西侧是地铁1号线，坐拥塘边站与乌石浦站双地铁口;距离纵贯南北与东西向的主干道嘉禾路、仙岳路、成功大道咫尺之遥，交通辐射能力通达全岛。
教育：周边有乌石浦小学、康乐第二小学、厦门市火炬学校、江头第三小学、松柏第二小学、松柏中学等丰富的基础教育资源。
医疗：距离三级甲等厦门中医院可提供综合性医疗服务仅1.4公里;同时，江头街道社区卫生服务中心、厦门莲花医院等社区型医疗机构也可以提供一定的诊疗服务补充。
商业：地块南侧即为SM商圈，现已建成SM城市广场、SM新生活广场， 与地块一街之隔的SM城市广场三期正在建设。
图片来源：读地
详细信息2019P05地块
位置： 枋湖北二路与纵四路交叉口东南侧土地面积：50394.03㎡总建面积：174550㎡计价建筑面积：174500㎡容积率：3.5起拍楼面价：35003元/㎡起拍总价：610800万元
周边配套
交通：紧邻道成功大道、火炬路、云顶北路、金尚路等重要交通干道;地块600米范围内规划有地铁3号线安兜站与湖里法院站，具备双地铁口的交通优势;距离枋湖客运中心枢纽站约800米。
教育： 周边1公里范围内有双十中学枋湖校区、湖里实验中学、湖里实验小学、湖里实验幼儿园、安兜小学等众多学校。
医疗： 距离湖里区妇幼保健院仅1公里，与五缘湾片区的复旦大学附属中山医院厦门医院、弘爱医院、厦门大学附属心血管病医院等高能级的医疗机构距离2-3公里。
商业： 周边2公里范围内有SM城市广场、TBK商业中心、五缘湾乐都汇、建发湾悦城等多个大中型商圈。
图片来源：读地
3
再看岛外，岛外此次出让的三幅地块也都还算优质。
其中[集美J2019P02地块]位居集美新城核心区门户地带，区位优越、周边商业配套成熟、交通便利。位于该地块隔壁的国贸天峯，去年拿地楼面价为28915元/㎡。
详细信息
集美J2019P02地块
位置：集美区杏林北二路与杏锦路交叉口西北侧土地面积：36203.682㎡总建面积：126000㎡计价建筑面积：124800㎡容积率：3.5起拍楼面价：22003元/㎡起拍总价：274600万元
周边配套
交通：地块周边有杏锦路、杏林湾路、杏前路等城市主干道;该地块周边即为已开通的1号线杏锦路站，此外地铁6号线(在建)董任站距该地块约1公里处。
教育：地块周边分布有杏苑小学新校区、诚毅中学、五缘实验学校园博分校、厦门英才学校、厦门国际学校等众多基础教育机构。
医疗：向南约2.5公里可至厦门市第一医院杏林分院;向西约2.5公里可至 集美区妇幼保健院;地块西北侧约3公里处规划建设 三甲综合性医院——川大华西厦门医院。
商业：地块附近规划有龙湖商业综合体、杏锦路站综合体、IOI综合商业体等。
图片来源：读地
海沧的2块地([2019HP02、2019HP03地块])位于海沧马銮湾片区东瑶路与西园南路交叉口西南侧和东侧，该片区今年已出让4宗商住用地，分别由住宅(H2019P01)、龙湖(H2019P02)、建发(H2019P03)、融创(H2019P04)竞得。
这2块地对面就是厦门一中海沧校区，所在区域规划有3条地铁线。有学区、地铁加持，但周边目前居住氛围较冷清，究竟此次竞拍之后能否在市场上占得一席之地?结果值得期待。
详细信息
位置：海沧马銮湾片区东瑶路与西园南路交叉口西南侧和东侧
2019HP02地块
土地面积：17463.853㎡总建面积：48900㎡计价建筑面积：45350㎡容积率：2.8起拍楼面价：22007元/㎡起拍总价：99800万元
2019HP03地块
土地面积：18590.249㎡总建面积：52050㎡计价建筑面积：51850㎡容积率：2.8起拍楼面价：22006元/㎡起拍总价：114100万元
周边配套
交通：周边拥有孚莲路、东孚西二路、东瑶路、东瑶西路等众多干道;所在区域目前有3条地铁在建(地铁2、4、6号线)，地块北侧设有马銮西站、马銮中心站、林埭站、林埭西站等站点，其中地铁2号线即将试运营。
教育：目前周边已有厦门一中海沧校区、鼎美小学、芸美小学、东瑶小学等基础教育配套，同时地块周边鼎美中学、东瑶学校、东瑶小学、马銮西小学、西园小学等多所学校正在新建或扩建。
医疗：距离在建的马銮湾医院(预计2021年竣工)约700米，距离海沧首家三级甲等医院长庚医院约4.4公里。
商业：2019年厦洽会上，SM集团宣布将在马銮湾西片区投资建设， 该项目将成为片区内重量级的商业配套。
图片来源：读地
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