北京、上海宣布调整优化房地产政策，引起市场高度关注。 以北京为例，仅从住房信贷政策来看，新政策不再区分普通住宅和非普通住宅，首套房首付比例统一降低至30%； 第二套首付分为6个城区和6个非城区。 比例分别为50%和40%。 此前，第一套普通住房和非普通住房的首付比例分别为35%和40%，第二套普通住房和非普通住房的首付比例分别为60%和80%。 同时，从12月15日起，北京城区六区首套房和二套房利率政策下限分别下调至4.3%和4.8%。 4.2%、4.75%。 调整前，北京首套房、二套房利率政策下限分别为4.75%、5.25%。
在众多市场意见中，最引人瞩目、最迫切需要澄清的问题是政策调整是否会推高一线城市房价。 正确看待这个问题，必须正确认识住房信贷政策的差异化特点，认清住房信贷政策因城施策、精准施策的客观事实。
从地方层面看，北京调整后的住房信贷政策仍然强调差异化和精准化，并非“一刀切”。 首先，本次调整主要针对第一套房。 相比之下，第二套房的首付比例和贷款利率仍然有较高的门槛。 其次，首套房利率政策下限虽已下调至4.2%，但仍高于国家政策下限，“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位并未得到落实。改变了。 而且，并不是每个人都能拿到最低的贷款价格。 实施过程中，各银行将根据购房者个人资质、风险状况等因素，科学合理确定具体利率水平。 三是房贷利率仍采取“新人新办法、老人旧办法”。 最新的房贷利率政策下限仅适用于12月15日以来发放的贷款，符合“冷热并举”的政策和不同时期的具体问题。 具体分析推动房地产市场平稳健康发展的初衷。
从国家层面看，住房信贷政策仍坚持“因城施策”的原则，且日益精准。 以房贷利率为例，调整优化的逻辑是国家对利率政策设定下限。 在此基础上，各地根据本地区房地产市场的供求关系，决定是否加分以及加多少。 2022年12月，建立“首套房贷款利率政策动态调整机制”，政策双向性、动态性、稳定性进一步增强。 如果某城市新建商品住宅销售价格连续三个月环比、同比下降，则该城市可以维持、降低或者取消当地首次购房利率下限分阶段。 但如果本市房价出现趋势性上涨迹象，将及时退出支持政策，恢复执行国家统一的首次购房利率下限。
最后我想说的是，“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位没有改变。 下一步，要围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，进一步增强住房信贷政策精准性，科学研判，及时调整优化房地产政策，落实因城施策，精准施策。实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求。 （作者：郭子元）
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