刚刚过去的这个周末，中国人民银行货币政策司司长邹兰就存量房贷利率问题发表了表态，并持续超高频率刷屏各大网络平台。 随着时间的推移，各方的关注点已经从最初改善供应中断、提前还贷现象的效益扩展到释放更多消费潜力。
邹兰表示，今年上半年，累计发放个人住房贷款3.5万亿元，比去年同期增加超过5100亿元，对住房销售的支持力度明显加大。 但统计数据显示，个人住房贷款余额总体略有下降。 这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系发生变化，居民用存款或减少其他投资提前偿还存量贷款的现象明显增多。
至于提前还款的原因，邹兰认为，与存量房贷利率偏高有关。 也就是说，虽然贷款市场报价利率下降了0.45个百分点，但由于合同约定的加息幅度是固定的，往年发放的存量房贷利率仍处于较高水平。合同期内。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，提前偿还贷款有其特殊的宏观经济和市场背景。 近年来，市场利率稳步下降，导致存量房贷利率与新房购房利率存在较大利差； 同时，由于金融市场波动，部分投资者缺乏理想的资产标的； 此外，由于近年来家庭储蓄整体快速增长等因素，可以说是多种因素共同推动了提前还贷现象。
中国社会科学院财经研究所金融科技研究室主任尹振涛在接受《证券日报》记者采访时也指出，从过去的住房贷款利率来看，两年来，一个比较明显的特点是存量住房贷款利率与新发行住房贷款利率的关系。 抵押贷款利率之间的剪刀差越来越大。
结合贝壳研究院发布的6月房贷利率数据，其监测的白城首套主流房贷平均利率为4.0%，第二套主流房贷平均利率为4.91%，与上个月基本持平。 6月份，首套房、二套房主流房贷利率较去年同期分别下降42BP（基点）和17BP。
针对这种情况，邹兰还给出了后续的政策调整方向：按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同协议，或以新贷款置换存量贷款。 。
虽然这一政策调整方向颇受购房者欢迎，但对于银行来说，这样的“转贷”似乎与提前还贷所带来的结果高度相似，即会在一定程度上降低其贷款利差。程度，从而对银行盈利产生负面影响。
根据2022年末金融机构个人住房贷款余额38.8万亿元的数据，根据中信证券测算，假设存量住房贷款和抵押贷款调整比例为20%，定价调整范围为50BP，对商业银行年净息差和净利润的负面影响约为1.3BP和1.7%； 如果假设存量房贷调整比例为70%，定价调整幅度为80BP，则对商业银行全年净息差和净利润的负面影响约为7.3BP、9.4%。
中信证券银行业首席分析师肖飞飞认为，正是因为两种情况都会对银行利差和利润产生显着差异，因此如果没有官方文件出台强制要求，银行仍将面临相对较大的压力。根据当前监管预期，利润率较高。 很大的自主权。
不过，中国社会科学院经济研究所副所长袁雷在接受《证券日报》记者采访时，从帮助居民修复资产负债表的角度给出了相对积极的政策效果预期。 他认为，这样的“转贷”方式有利于减轻购房者的利息负担，削弱提前还贷的动力，减轻资产负债表修复对消费和投资的影响。 对于银行来说，提前还贷也会带来较大的压力，造成利息损失。 因此，采用这样的“转贷”方式，对于购房者和银行来说，其实是一个“双赢”的局面。
对于央行此次提出的“转贷”办法，接受记者采访的多位业内专家也指出，居民消费金融支出下降可以部分增加社会消费支出。
例如，仍根据上述两种假设情况，从居民每月房贷还款情况来看，以100万、期限15年、本息等额贷款为基础，中信证券预测， 50BP和80BP将对应每年月供减少3000左右。 元，4900元。
袁雷表示，房贷还款费用的下降，势必会增加居民手中的可支配收入，进而有利于释放消费潜力。
尹振涛还表示，从消费角度看，低成本的贷款利息不仅能切实降低居民的房贷成本，对激活经济、扩大消费、扩大内需也有较大帮助。
肖飞飞预计，下一阶段社会各界的行为和反馈将为后续出台更加细化的金融经济政策提供依据。
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