图/视觉中国
文字| 《财经》记者 唐军
编辑| 张伟元满
当新抵押贷款利率创历史新低时，现有抵押贷款利率预计也会随之下降。
7月14日，在国务院新闻办举行的2023年上半年金融统计新闻发布会上，中国人民银行货币政策司（以下简称“人行”）表示， “个人住房贷款提前还款大幅增加”。 邹兰主任表示，“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同协议，或者以新贷款置换存量贷款。”
招商证券银行业首席分析师廖志明认为，这意味着存量房贷利率有望下调。 同时，廖志明表示，存量房贷利率下调将显着增加银行业绩压力，尤其是个人住房贷款占比较高的银行。
某大型国有银行信贷业务负责人对《财经》记者表示，个人住房贷款利率下调会给银行经营带来很大压力，但不调整可能也很难。
“根据央行今天的声明，存量房贷利率调整有两种方式——直接降准（改变合同条款）和间接降准（以旧换新）。” 招商联首席研究员董希淼表示，下一步，建议通过市场利率定价自律机制，商定银行存量房贷利率调整的总体原则； 建议各银行总行出台具体方案，明确“直接减免”和“间接减免”的条件、标准和程序。
北京几大国有银行个人贷款账户经理表示，目前尚未收到相关政策调整通知。
居民预付款增加
央行鼓励存量房贷利率调整的背景是居民提前还款贷款增加。
个人住房贷款利率基本按照5年以上LPR（贷款市场报价利率）加分确定。 以北京为例，目前各大银行普遍执行首套房贷款利率为LPR+55个基点，期限5年以上，第二套房贷款利率为LPR+105个基点，期限5年以上。任期5年以上。
2022年以来，随着LPR的不断下调以及央行等相关管理部门调整首套房贷款利率上调，新发放的房贷利率持续下降。 邹兰介绍，上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期下降107个基点，为有统计以来的最低水平。 根据机构此前测算，约70%的存量房贷利率在5%左右。
“虽然贷款市场报价利率下降了0.45个百分点，但由于合同约定的加息幅度是在合同期内固定的，所以往年发行的存量房贷利率仍处于较高水平，这和提前还款不同，还款大幅增加有比较大的关系。” 邹兰说道。
目前，市场主要采用RMBS（个人住房抵押贷款资产支持证券）的提前还款率（提前还款率）来观察居民提前还款的倾向。 惠誉博华的数据显示，截至2023年一季度末，银行间人民币抵押贷款支持证券提前还款率指数跃升6个百分点至14.45%，为近五年来最高值。 中国外汇交易中心发布的RMBS有条件提前还款利率指数显示，6月12日该指数创下0.2155的历史高位。
邹兰介绍，上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，比去年同期增加逾5100亿元。 但统计显示个人住房贷款余额总体略有下降。 房贷利率等价格关系发生变化，居民用存款或减少其他投资提前偿还现有贷款的现象明显增多。
最新数据显示，2023年6月，活期存款加权平均利率为0.23%，同比下降0.09个百分点；定期存款加权平均利率为2.22%，同比下降。同比下降0.12个百分点。 根据《中国银行理财市场年度报告(2022)》，2022年银行理财月均收益率为2.09%，约为新发放房贷利率的一半。
“这种现象并不影响住房需求，而是居民资产配置的调整。” 邹兰表示，“提前还款客观上也对商业银行的收入产生了一定的影响。按照市场化、法治化的原则，我们支持和鼓励商业银行自主与借款人协商变更合同协议，或者更换现有的合同协议。”现有贷款加上新贷款。”
银行面临两难境地
不少银行业分析人士认为，央行此次表态意味着商业银行存量房贷利率有望下调。 不过，多位大型银行个人贷款经理表示，银行尚未出台相关政策。
谁可以降低股票抵押贷款利率？ 怎么掉落？ 多少？ 仍需进一步明确。
董希淼将央行提出的调整方式概括为“直接减持”（改变合同协议）和“间接减持”（以新贷旧）。 前者不存在政策障碍，可以通过银行与借款人协商调整，但银行主动调整难度较大，需要央行引导； 后者还可能涉及政策层面的调整和创新。
事实上，在一些相对成熟的金融市场中，当借款人遇到利率下降时，可以选择采用“再融资”（refinance）等市场化方式来降低利息成本。 简而言之，就是提前还款后重新申请贷款，这样就可以享受更优惠的利率。
2017年前后，国内银行也推出了类似再融资功能的“再融资”产品，即通过担保公司担保等方式将住房抵押贷款从一家银行转移到另一家银行。 在此过程中，商业银行为了扩大贷款规模，可能会通过降低贷款利率的方式获得贷款。 “监管层担心银行间无序竞争，同时避免过度刺激房地产，后来就停止了转贷。” 董希淼说道。
对于这种“间接减持”操作，董希淼认为，贷款置换原则上应仅限于银行，不宜鼓励跨行“转贷”。 “下一步，建议通过市场利率定价自律机制，商定银行股票抵押贷款利率调整的总体原则；建议各银行总行发布明确直接和间接减排的条件、标准和程序的具体计划。” 董希淼说道。
多位分析师表示，存量贷款利率下调也将增加银行的经营压力。 据央行披露，目前银行净息差已收窄至1.7%左右，处于十多年来的较低水平。 存量房贷利率下调意味着商业银行生息资产收益率进一步下降，将持续对银行利差构成压力，加大商业银行盈利压力。
另一方面，提前还款本身也给银行经营带来压力。
截至3月底，个人住房贷款余额接近40万亿元，约占人民币贷款余额的17%。 同时，现有房贷绝大多数为自住型，依靠家庭收入按月偿还贷款，不良率长期低于0.5%。 有银行业人士指出：“抵押贷款是银行的优质资产之一，其收入占收入的比重很大。对于一些银行来说，提前偿还抵押贷款意味着在其他地方找到类似的优质资产。”短期来看，资产并不是一件容易的事，这会推高银行的成本。”
值得注意的是，在中原地产首席分析师张大伟看来，央行的态度是鼓励而非强制，银行主动降低存量房贷利率的动力不足。 同时他表示，即使存量房贷利率下调，也未必能够阻止居民提前还贷。
董希淼还提醒，对于借款人来说，不要因为央行表明了立场，就想当然地认为存量房贷利率必然或将会下降。 “决定权仍在银行，降不降都是合法合规的。”
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