“我们支持和鼓励商业银行自主与借款人协商变更合同协议，或者以新贷款替代现有贷款。” 7月14日，在国务院新闻办公室新闻发布会上，央行货币政策司司长邹兰指出。
“存量房贷利率”真的可以降低吗？ “金融十六条”两项政策推迟后，“保交割”政策有何期待？
中指研究院市场研究总监陈文静告诉第一财经记者，这次发布会释放了一定的积极信号。 当前房地产政策基调仍以支撑为主，市场各方应保持合理预期。
支持新贷置换现有贷款
“今年上半年，累计发放个人住房贷款3.5万亿元，比去年同期增加超过5100亿元，对住房销售的支持力度明显加大。但是，统计显示个人住房贷款余额总体小幅下降，主要原因是理财收益率、房贷利率等价格关系发生变化。 邹兰说道。
这种情况也导致居民利用存款或减少其他投资提前偿还现有住房贷款的现象急剧增加。
邹兰解释说，由于99%的房贷选择浮动利率机制，根据贷款市场利率报价，在签订合同时选择附加点，附加点的金额根据市场供应量和市场情况约定。发行时的需求关系。 额外的积分在合同期内是固定的，比如20年或30年的贷款。 在这20年或30年里，合同具有约束力，加分保持不变。 “作为基准贷款市场报价利率，我们每次都会发布一个报价，有时会上涨，有时会下跌。”
数据显示，去年8月以来，1年期LPR为3.65%，5年期LPR降至4.3%； 今年6月20日，1年期LPR为3.55%，5年期LPR为4.2%，均下跌10个基点。 这意味着，按照合同规定，贷款利率也将自动下降，但由于附加点不变，目前不少存量房贷客户的还款利率仍处于“高位”。
提前还款的原因也与理财中刚性兑付的打破有关。 邹兰认为，去年年底，理财市场出现了一些破灭的现象，大家都觉得不值得，所以做了一些资产配置调整。
他还强调，提前还款客观上对商业银行的盈利能力有一定影响。 按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行自主与借款人协商变更合同协议，或以新贷款置换存量贷款。
陈文静表示，需求侧更加注重政策精准度，核心一二线城市住房信贷政策存在边际优化空间。 降低首付比例、降低房贷利率是重要方向，但存量房贷利率下调预期较弱。
市场长期过热阶段出台的政策有优化空间
今年以来，房地产市场整体呈现平稳走势，但部分房企逐步消化长期积累的风险仍需时日。
此前，由于部分开发企业长期“高杠杆、高负债、高周转”经营，资产端无节制扩张土地、在建工程、多元化经营资产，对应形成了高负债。
邹兰指出，从负债来源看，近70%是个人住房垫款和上下游企业垫款。 金融负债约占31%，其中银行贷款占比不到一半。 从银行房地产信贷结构来看，房地产贷款余额总额超过50万亿元，其中个人住房贷款余额接近40万亿元。 低于0.5%。
“对于已售出但未按时完成交付的个人住房贷款，根据现行法律法规，购房者的利益将得到优先考虑。这部分贷款可能面临一定的风险，但占总量比重很低，风险可控。房地产开发贷款余额约13万亿元，其中房地产开发和保障性住房建设贷款余额约6万亿元，开发企业大约有6万至7万亿元的贷款，因为一些开发企业出现困难，不良率有所上升，但与银行贷款总额相比很小。 邹兰说道。
2021年下半年以来，财管部门会同有关部门加大对保交楼的支持力度，保持房地产重点融资渠道稳定，加快化解行业风险。
一是加大对保交楼的金融支持，配合推出两批合计3500亿元的保交楼专项贷款。 设立2000亿元保交建贷款支持计划，引导商业银行积极提供配套融资，大力推动各地项目复工建设。
二是稳定债券、股权等重要融资渠道。 去年11月以来，在“第二支箭”框架下，为民营房地产企业发行债券提供增信支持约260亿元。 证监会优化房地产企业上市融资政策后，不少企业获得了股权融资支持。
三是推动产业转型发展。 中国人民银行、国家金融监管总局制定《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，为住房租赁提供多元化、全周期金融服务。 千亿元租赁住房贷款支持计划也在稳步推进，目前已在济南、郑州等试点城市落地。
基于当前房地产市场形势，近日，中国人民银行、国家金融监管总局联合下发通知，将《金融十六条》中两项适用期限的政策延长至2024年12月末，引导金融机构继续延长房地产企业现有融资期限。 、加大对宝教大厦的资金支持。 同时，根据保交楼工作需要，将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月末。
邹兰表示，下一步，我们将坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，配合有关部门和地方政府，扎实做好楼宇交付、民生保障工作。稳中求进，满足行业合理融资需求，持续为行业风险有序出清营造良好的金融环境。
陈文静认为，房地产资金总体支持仍以“保障房”、租赁市场、企业融资支持为主，配套资金有望继续跟进。 继续延长房地产企业股票融资期限，有利于缓解部分房地产企业当前的资金压力，对稳定市场预期起到积极作用。 短期来看，更多对企业的金融支持将在前期政策的细化和落实的基础上进行。
“考虑到我国房地产市场供需关系发生了深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。” 邹兰说道。
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