经济观察报记者 田国宝 深圳福隆路连接福田区和龙华区。 福隆路与白云山路交汇处是深圳市二十六中（又名深圳致礼中学）建设工地，教学楼已基本竣工。 目前，宿舍楼主体工程已接近完工。 建成后，这所深圳最大的高中将迎来今年9月开学后的首批1500名学生。
深圳市第二十六中学建设用地属于龙华区大浪莱芜山（横浪）土地整理及效益协调项目（以下简称“横浪项目”）的一部分。 学校建设用地面积10.14万平方米。 这是一所寄宿高中，建成后预计可容纳4,500名学生。
近年来，土地整理和效益协调工程在深圳旧改中逐渐占据重要地位。 不仅解决土地历史遗留问题，而且解决教育、医疗、交通、电力、市政等公共建设用地配套问题。 它还考虑到社区和原始权益。 人们和市场参与者的利益。
1992年被列为经济特区后，深圳旧改经历了从统一征地、到城市更新、土地整理、再到利益协调的不断演变过程。
但在特大城市城中村改造政策出台、房地产市场低迷、民营房企流动性风险加大的背景下，深圳旧的改革模式或将再次调整。
在以往的城市更新和利益协调项目中，市场参与者既有国有企业，也有民营企业，普遍参与全过程。 经济观察报从多方渠道获悉，深圳有意进一步调整旧的改革模式。 一个可能的方向是实施过程中前期和后期分开，市场主体的选择更倾向于地方国企和央企，但目前尚未最终确定。 向下。
深圳当地从事城市更新的人士表示，由于民营企业普遍面临较大的流动性压力，旧改造项目周期长，预付资金数额较大。 减少”。
新变化
深圳二十六中项目由南北两块地块组成。 北地块为教学楼，南地块为宿舍楼。 大部分土地原为工业厂房，现已拆除。 仅北地块西侧占用白云山新村部分房屋用地。
作为横朗项目的一部分，白云山新村首批权利人已公布。 部分房屋已被征拆，但仍有相当一部分房屋正在协商中。 其中，26高中项目涉及房屋3栋。 征集尚未完成。
眼看着距离开学还有不到一个月的时间，二十六中项目的建设也已接近尾声，但由于项目部分征地尚未完成，也给开学带来了不确定性。 根据土地整备规定，只有取得相关征地协议后，才能办理国有土地使用证等文件和资料。
至于项目征地拆迁为何尚未完成，各方给出的答案各不相同。
白云山新村一位房权人表示，2022年下半年，横朗项目储备地主要合作方卓越城市更新集团曾与他接洽，洽谈征收事宜。 “价格是谈好了的，但最终集团总部没有批准。”
今年以来，大朗街道办事处、横朗社区的工作人员纷纷更换卓越城更新集团，开始与业主协商房屋征收事宜。 区域发展”。
经济观察报试图联系卓越城市更新集团负责人，但对方并未回复。 一位接近卓越网的人士表示，二十六中项目的土地整备主体是政府，卓越网只是代表政府与业主进行谈判，不存在“卓越网征地受阻”的情况。不支付赔偿”。
对于二十六中项目相关情况，龙华区宣传部回复称：该项目两期建设内容已设置独立分区，项目前期程序（包括消防防护、人防、工程规划许可证等）已审核通过； 同时，已完成区域内大部分厂房和私人住宅的征用和拆除。
大朗土地整理中心表示，目前仍在与房权人进行协商。
另一位接近卓亮的人士介绍，市场化主体参与城市更新或效益协调项目，由于政府普遍缺乏土地整备资金，企业需要前期预付款，最终通过方式实现投资回报。预留土地合作开发。 “预留土地已经开发完毕，条件已经具备，但合作开发的主体尚未公布。”
预留土地是指土地整理或利用规划项目中为社区股份合作公司和原权利人预留的用于搬迁开发的土地。 可以由股份合作公司自主开发，也可以引入第三方联合开发。
该人士表示，征地停滞的原因主要有三：一是业主的补偿要求远远超过市场价格； 第二，卓越很早就介入该项目，但政府尚未确定卓越作为项目预留土地的合作伙伴； 第三，房地产行业资金普遍不宽裕，卓越在不确定的情况下不愿意继续投资。
该人士进一步表示，市场上曾有传言称，深圳拟将未确定为开发主体的城市更新单位或利益协调项目预留土地移交给当地国企或央企。合作。 糟糕的情况”。
龙华区城市更新和土地整理局人士告诉经济观察报，8月初，深圳召开特大城市城中村改造城市更新和土地整治联席会议。 坠落”。
据他介绍，目前全国都在学习上海城中村改造经验，深圳也不例外。 联席会议还介绍了相关情况。 不过，他认为深圳与其他城市不同。 即使是在现有政策基础上进行调整，“也不太可能完全复制上海的经验”。
经济观察报多渠道获悉，未来深圳旧改的调整方向可能是在环节流程和实施主体上，即土地一二级开发分离，实行土地一级整理。地方国有企业或实力雄厚的中央企业； 二次开发 建设市场化。
上述当地城市更新人士表示，一二层分离可以保证第一层的顺利发展，不会受到行业和市场波动的影响； “第二层次的参与实际上是通过招拍挂的方式参与，参与企业的土地成本会增加。”
利益协调
8月15日，深圳市公共资源交易中心终止A839-0292地块的交易。 该地块位于二十六中学北侧。 为二级住宅用地，建筑面积15.94万平方米。 起拍价25.79亿元，最高价29.65亿元。 上市截止日期为8月18日。
A839-0292地块原为横朗土地整理及效益协调项目开发储备用地，方向为工业用地。 今年6月，与另一块开发储备用地规划一起调整为二级住宅用地，并于7月20日在深圳市公共资源交易中心挂牌。
深圳市规划和自然资源局龙华管理局表示，A839-0292地块仍需结合周边配套设施，进一步优化该地块的指标和规划，故终止交易。 未来是否以及何时重新进入市场尚未确定。
统筹效益是深圳的老改革模式，2015年就开始试点； 2018年，深圳市规划和自然资源局正式确认利益共享项目； 2019年，龙华区发布深圳市首个土地整理效益共享项目计划申报指引。
横朗项目于2012年启动，进展相对缓慢。 2019年9月，龙华区政府批复《龙华区莱芜山（横朗）土地整理效益协调试点项目草案》。 2020年6月，深圳市规划委员会法定规划委员会批准横朗项目规划。
土地整理范围包括白云山新村旧厂房44万平方米、旧村8万平方米。 截至目前，旧厂房征用已完成，白云山新村部分旧村已被征用，部分房屋被征用。
根据利益协调工程指引，实施主体可以是社区和街道，也可以是社区和市场主体合作实施。 政府拨付一定数额的土地整理资金。 如果土地整理资金不足，一般会将预留土地引入市场主体进行预付款。
据大朗土地整理中心介绍，卓越城市更新集团参与横朗项目，是股份公司与卓越城市更新集团在储备土地上的合作。
利益协调项目实施前，应通过规划确定土地利用性质、上交比例、预留土地比例等相关指标。 预留土地一般占建设用地总面积的20%左右。 预留用地中包含工业用地的，预留用地比例不得超过55%； 政府出让土地比例不得低于45%。
横朗项目中，预留土地包括商业用地15796平方米，住宅用地5块共10.9万平方米。
经济观察报现场了解到，该项目预留土地位于二十六中项目东侧。 工地大门上写着“国有土地，禁止入内”的字样，几名工人正在铺设电缆。 大门内，几台挖掘机正在平整土地，卡车不时将建筑材料运进工地。
横朗项目上交政府的土地中，除了三块共12.3万平方米的教育用地外，还有两块共5.7万平方米的二级住宅用地。
利益协调工程作为一种新型的旧改造方式，首先可以解决历史遗留问题。 比如，白云山新村的部分房屋还保留着原来的集体土地建设手续，没有转为国有土地。 通过本次土地整理，所有土地均可转为国有建设用地。
二是解决公共建设项目用地问题。 由于公共建设项目补偿相对较低，征地拆迁难度较大，在一个地区集中编制利益协调项目可以很好地解决这一问题。
“十四五”期间，深圳计划通过城市更新、土地整理等方式建设基础教育设施130个，新增学额21.3万个； 新建、改建、扩建高中不少于15所，提供2万个学额； 多方保障 新建、改建、扩建8所医院，新增床位1300张； 新增养老院床位2000张。
此外，深圳还计划新增商品房3000万平方米、保障性住房700万平方米； 保留提升工业区100平方公里，改造工业区45平方公里，保障一大批重大交通等公共配套项目。 土地。
深圳30年老旧改造
自1992年被划定为经济特区以来，深圳的旧城改造经历了几轮演变。
第一阶段是特区内统一征收。 1992年，深圳颁布《深圳经济特区农村城镇化暂行条例》，将本市经济特区内的农村城镇化，并将集体土地一次性转为国有土地，俗称“国有土地”。作为“统一收集”。
通过统一征收，深圳释放了大量国有建设用地，为经济特区建设提供了土地资源，为深圳崛起奠定了基础。 随着经济的快速发展，特区内的土地已不能满足深圳经济建设的需要，深圳旧城改造进入第二阶段。
第二阶段是统一。 2003年10月，深圳市委、市政府发文，将特区外宝安、龙岗区的集体土地全部转为国有土地。 深圳由此成为全国第一个100%城镇化的城市，进一步释放出巨大的发展空间。
在统一征用、统一流转的过程中，也出现了一系列历史遗留问题，其中最突出的是，不少集体土地名义上转为国有土地，但相关补偿手续却未落实。尚未实施征收、转让，国有土地尚未处理。 保证。
上述当地城市更新人士介绍，因为在征用和转让过程中，需要缴纳相应的费用，国有土地转让后也会产生相关税费。 因此，很多个人或企业主都没有办理集体土地转国有土地的手续。 手续，“很多人还有集体土地使用手续，但不影响使用和所有权。”
正是这个历史遗留问题导致了土地利用效率普遍低下。 随着经济和产业的转型升级，原有土地的再开发已成为必然。 至此，深圳旧有提升进入了第三阶段。
第三阶段是土地整理和城市更新。 2011年，深圳市政府出台《关于推进土地整理工作的若干意见》，采取收回使用权、房屋征收、土地征收、征地遗留历史问题等方式，开展综合整理对原有分散的土地，实行政府征收、封存。
城市更新和土地整理分道扬镳。
城市更新实施主体是企业，以城市建成区为对象，重点改善城市功能和人居环境。 城市更新对象可以获得可观的补偿和良好的收入。
但土地整理的主体是政府，其职能着眼于公共利益和城市整体利益。 安置补偿费用低于预期，且预留土地较少，进度相对缓慢。
快速的城市更新和缓慢的土地整理导致深圳的公共设施与实际需求不匹配，并且随着时间的推移，这种差距越来越大。 这也是近年来深圳教育、医疗、轨道交通等基础设施短板的主要原因之一。
如何解决城市更新与土地整理之间的差距尤为紧迫，深圳旧改由此进入第四阶段。
第四阶段是利益协调。 2015年，深圳开始试点土地整理效益。 这种模式可以看作是原有土地整理的升级版，或者说是城市更新与土地整理的融合，可以在原来的城市更新与土地整理之间灵活切换。
2016年，深圳在龙岗、龙华新区、大鹏新区推出了40多个利益共享项目。 2018年8月，深圳正式开始实施五年期统筹。 2023年8月到期后，又进行了一次延期。
效益协调项目预留用地比例较大，吸引了社会资本的积极参与，一定程度上加快了土地整理进程，短时间内释放了大量土地用于公共设施建设。 以横朗项目为例。 2012年启动，但直到2019年被列为效益协调项目后才取得实质性快速进展。
但随着房地产形势的变化，大量民营房地产企业陷入流动性风险，甚至国企、央企资金也不足。 无论是城市更新项目还是利益协调项目，一旦市场参与者资金紧张，整个项目将不可避免地陷入停滞。
城市更新项目涉及移民户和业主，利益协调项目还涉及公共建设项目的落地和投入使用。 例如，二十六高中由于征地进展缓慢，无法取得必要的手续。 未来的接受将会面临一定的障碍。 目前，学校何时投入使用尚不得而知。
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