◎记者张琼斯
政策制定者的最新表态引发了市场对现有房贷利率下调的预期。 中国人民银行货币政策司司长邹兰7月14日表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同协议，或用新贷款取代现有贷款。
分析人士推测，遵循市场化、法治化原则，商业银行降低存量房贷利率的方式可能有两种：一是通过改变合同条款的方式直接降低利率，二是通过修改合同条款直接降低利率。就是通过“以新换旧”贷款间接减少。 但具体方案仍存在不确定性，有待进一步明确和落实。 对于购房者来说，降低现有抵押贷款利率有望减轻利息负担，提高消费意愿； 对于商业银行来说，虽然现有抵押贷款利率的降低可能会影响银行的盈利能力，但提前还款的减少将有助于减少银行的流动性。 风险并稳定银行资产负债表。
提前还款与较高的存量房贷利率有较大关系
存量房贷利率会降吗？ 双方的声音似乎都有道理。
中信证券首席经济学家明明表示，提前还贷潮是存量房贷利率下调的触发因素，反映出居民资产收益率下降与负债成本上升的矛盾。 降低存量房贷利率，有利于减轻居民住房消费负担，缓解贷款提前还款等问题，但对银行的经营压力难以忽视，政策设计落地也存在一定挑战。
目前，存量个人住房贷款利率定价机制有两种。 一是固定利率机制，二是“市场报价利率（LPR）+5年以上贷款加分”的浮动利率机制，即以LPR为定价基准借款人与贷款人在签订合同时协商确定加分值，利率将在合同约定的“重新定价日”进行调整，调整内容仅为LPR，加分将保持不变。
“99%的房贷都选择了浮动利率机制。” 邹兰表示，虽然5年以上贷款市场报价利率（LPR）自去年以来下降了45个基点，但因为合同约定的加息幅度是在合同期内固定的。 但近几年发放的存量抵押贷款利率仍处于较高水平，这与提前还款大幅增加有很大关系。
招商联首席研究员董希淼表示，提前还款潮出现的原因之一是部分存量房贷利率较高，新房贷与新增房贷利差较大。
6月以来，居民提前还款意愿依然强烈。 “虽然6月下旬RMBS（住宅抵押贷款支持证券）有条件提前还款利率指数有所降温，但仍处于0.17点的较高水平。” 信达证券首席宏观分析师谢云亮表示。
一段时间内，新增房贷利率下降速度快于现有房贷利率。 据中国人民银行披露的信息，上半年，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期下降107个基点。 其中，6月份个人住房贷款利率为4.11%，同比下降51个基点。
降低存量房贷利率的两种可能路径
针对存量房贷利率较高，邹兰表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同协议，或更换原有存量房贷。贷款与新贷款。
上述表态让市场对降低存量房贷利率充满遐想。 中金公司判断，“自主协商变更合同协议”是指允许银行与借款人协商调整股票利率“加点”； 较低的新贷款利率以较高的利率取代现有的抵押贷款。
“以上两项变化将使得银行股票抵押贷款利率下调成为可能，但具体方案还存在不确定性，包括自主协商的时间、股票抵押贷款的调整幅度、是否允许跨行‘转让’等。”抵押贷款等” 中金公司表示。
董希淼认为，调整存量房贷利率可能有两种方式。 一是通过改变合同条款直接降低利率，二是通过贷款“以新换旧”间接降低利率。 他建议各银行总行应出台具体方案，明确直接和间接降准的条件、标准和程序； 在降低存量抵押贷款利率的同时，可以规定借款人在一定期限内不得提前还款。
上海交通大学中国金融研究院副院长刘晓春此前表示，面对大量提前还款，各地商业银行可以根据本地区房地产市场情况确定自己的策略以及商业银行之间的竞争。 全国各地的房地产市场各有不同。 国家有关部门在不脱离借款人和贷款人原有合同的情况下，没有必要制定全国统一的股票抵押贷款利率贴息标准，也不符合市场原则和法治原则。法律。
有望减轻购房者利息负担，提高消费意愿
存量房贷利率降低措施一旦正式实施，将对借款人、消费者、商业银行等产生一定影响。
对于购房者而言，中金公司分析认为，存量住房贷款利率下调有望减轻购房者的利息负担，提高购房者的消费意愿。 假设存量房贷利率下调70个基点，按100万元房贷按等额还本付息计算，借款人每月还款额可减少400元左右，节省7%左右每月还款额及还款总额； 全行业每年可减少住房贷款利息约3000亿元。 如果全部用于消费，相当于2022年社会消费品零售额的0.7%。
现有抵押贷款利率的降低预计也将为消费带来一些好处。 招商证券首席宏观分析师张晶晶表示，在此过程中，居民现金流量表将得到改善，节省的房贷利息支出将有助于增强消费。
对于商业银行来说，分析师普遍认为负面影响相对有限。 马婷婷表示，经测算，预计存量房贷利率下调对银行息差和收入影响较小。 中金公司判断，调整存量房贷利率对银行的负面影响有限。 虽然现有抵押贷款利率的降低可能对银行盈利能力产生影响，但提前还款的减少有利于降低银行流动性风险、稳定银行资产负债表； 现有房贷利率的调整也体现了政策明确的增长导向，对宏观经济和消费产生积极影响。 有刺激作用。
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